Sertifikat & Pendaftaran Tanah

Sebagai ahli waris anda wajib mengetahui bagaimana cara balik nama sertifikat tanah warisan untuk tanah orang tua yang sudah meninggal, dokumen yang perlu disiapkan termasuk bukti sebagai ahli waris, jalan keluar kalau sertifikat aslinya hilang, soal perlu tidaknya notaris, serta administrasi pajaknya.

Begitu juga Anda perlu paham cara menghitung biaya PNBP-nya, berapa lama prosesnya di kantor pertanahan, bagaimana pendaftaran berjalan kalau ahli warisnya lebih dari satu orang dan bagaimana status harta yang diwariskan, serta apa akibatnya kalau tanah warisan dibiarkan tetap atas nama pewaris, termasuk kalau ada ahli waris yang meninggal lebih dulu.

Bagaimana cara balik nama sertifikat tanah orang tua yang sudah meninggal?

Untuk melakukan proses balik nama , Ahli waris, atau orang yang diberi kuasa, mengajukan permohonan ke Kantor Pertanahan dengan melampirkan dokumen yang diminta, lalu nama pemegang hak di sertifikat berpindah dari pewaris ke para ahli waris.

Untuk balik nama sertifikat tanah dari orang tua ke anak, jalurnya juga pendaftaran peralihan hak karena pewarisan. Sang anak mendaftar sebagai ahli waris, bukan sebagai pembeli.

Aturan dasar balik nama sertifikat karena pewarisan ada di Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah [1]. Pasal 42 ayat (1) berbunyi:

“Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertifikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.”

Berkas yang bolong gampang tersandung di loket, karena Kantor Pertanahan dapat menolak permohonan kalau dokumen yang diperlukan belum lengkap.

Dokumen apa saja yang harus disiapkan ahli waris?

Sertifikat (atau sertifikat pengganti kalau yang asli hilang), surat kematian, bukti sebagai ahli waris, identitas ahli waris, surat kuasa kalau permohonan diurus orang lain, formulir permohonan, serta administrasi pajak berupa BPHTB dan SPPT PBB tahun berjalan.

Baca juga: Cara Cek Sertifikat Tanah Lewat Saluran Resmi Agar Aman dari Sengketa

Sertifikat dan surat kematian

Dua dokumen pertama yang diminta adalah sertifikat atas nama pewaris dan surat kematian pemegang haknya. Bawa sertifikat aslinya, bukan fotokopi.

Daftar lampiran permohonan ada di Pasal 111 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021 [2]. Pasal 111 ayat (1) huruf a berbunyi:

“Sertipikat Hak Atas Tanah atau Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atas nama pewaris atau alat bukti pemilikan tanah lainnya”

Untuk surat kematian, huruf b berbunyi:

“surat kematian atas nama pemegang hak yang tercantum dalam Sertipikat yang bersangkutan dari kepala desa/lurah tempat tinggal pewaris waktu meninggal dunia, rumah sakit, petugas kesehatan, atau instansi lain yang berwenang”

Bagaimana kalau sertifikat asli milik pewaris hilang?

Ahli waris boleh mengajukan permohonan sertifikat pengganti. Pasal 57 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 [1] berbunyi:

“Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) sudah meninggal dunia, permohonan sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris.”

Penggantian sertifikat dan pendaftaran peralihan karena warisan adalah dua permohonan dengan tujuan berbeda. Yang pertama menerbitkan sertifikat baru karena yang lama hilang, yang kedua mengubah nama pemegang hak dari pewaris ke ahli waris.

Penggantian sertifikat yang hilang punya syarat tersendiri dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 [1]. Pasal 59 ayat (1) berbunyi:

“Permohonan penggantian sertifikat yang hilang harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertifikat hak yang bersangkutan.”

Ayat (2) berbunyi:

“Penerbitan sertifikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didahului dengan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon.”

Ayat (3) berbunyi:

“Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak ada yang mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya sertifikat pengganti tersebut atau ada yang mengajukan keberatan akan tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut tidak beralasan, diterbitkan sertifikat baru.”

Jadi surat ahli waris saja belum cukup. Ada pernyataan di bawah sumpah, pengumuman di surat kabar, dan masa keberatan yang harus dilewati lebih dulu.

Surat tanda bukti sebagai ahli waris

Bukti sebagai ahli waris boleh berupa salah satu dari enam bentuk dokumen. Huruf c berbunyi:

“surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa:

1. wasiat dari pewaris;
2. putusan pengadilan;
3. penetapan hakim/ketua pengadilan;
4. surat pernyataan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan diketahui oleh kepala desa/lurah dan camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia;
5. akta keterangan hak mewaris dari Notaris yang berkedudukan di tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia; atau
6. surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.”

Bisakah balik nama sertifikat waris tanpa notaris?

Bisa, karena akta keterangan hak mewaris dari notaris hanya satu dari enam bentuk bukti ahli waris di atas.

Surat pernyataan ahli waris yang diketahui lurah dan camat juga termasuk pilihan, asalkan dibuat dengan dua saksi seperti bunyi huruf c nomor 4.

Itu hanya menyangkut bukti sebagai ahli waris. Kalau tanah sudah tercatat sebagai hak bersama lalu akan dibagi kepada masing-masing pemegang haknya, pembagian itu tetap memerlukan akta yang dibuat PPAT yang berwenang. Jadi tanpa notaris untuk bukti waris tidak berarti seluruh proses lanjutan bebas dari akta pejabat.

Identitas, surat kuasa, dan formulir permohonan

Identitas para ahli waris dilampirkan bersama formulir permohonan, dan surat kuasa ikut dilampirkan kalau yang mengurus bukan ahli waris sendiri. Huruf d berbunyi:

“Surat Kuasa Tertulis dari ahli waris apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan ahli waris yang bersangkutan”

Untuk identitas, huruf e berbunyi:

“bukti identitas ahli waris”

Bentuknya fotokopi KTP dan kartu keluarga, yang dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket. Formulir permohonannya diisi lengkap dan ditandatangani di atas meterai cukup oleh pemohon atau kuasanya.

Administrasi BPHTB, SKB PPh, dan SPPT PBB

Perolehan tanah karena warisan termasuk objek BPHTB, tetapi tidak selalu ada pajak yang harus dibayar. Untuk warisan yang diterima orang pribadi dalam hubungan keluarga sedarah satu derajat ke atas atau ke bawah, termasuk suami atau istri, nilai perolehan yang tidak dikenai pajak ditetapkan paling sedikit Rp300 juta, dengan besaran yang mengikuti peraturan daerah setempat.

Ahli waris menyelesaikan administrasi BPHTB sesuai hasil penghitungan dan ketentuan pemerintah daerah tempat tanah berada, biasanya lewat Bapenda. Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan juga dilampirkan.

Pajak penghasilan lain urusannya. Peralihan tanah karena warisan dikecualikan dari PPh, dan ahli waris berhak mengajukan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh ke kantor pajak, secara tertulis atau lewat Coretax, supaya balik nama tidak dikenai PPh final. Dokumen yang diminta antara lain surat pernyataan pembagian waris. Menurut keterangan Direktorat Jenderal Pajak, permohonan yang lengkap diproses dalam tiga hari kerja. SKB itu tidak membebaskan BPHTB.

Berapa biaya balik nama sertifikat tanah warisan di kantor pertanahan?

Tarif umum PNBP-nya satu per seribu nilai tanah ditambah Rp50.000, sedangkan pendaftaran waris yang diajukan dalam enam bulan sejak pewaris meninggal tidak dipungut biaya pendaftaran. PNBP sendiri adalah penerimaan negara bukan pajak, yang dibayar untuk layanan pertanahan.

Rumusnya ada dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional [3]. Pasal 16 ayat (2) berbunyi:

“Tarif Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 huruf b berupa Pelayanan Pendaftaran Pemindahan Peralihan Hak Atas Tanah untuk Perorangan dan Badan Hukum, dihitung berdasarkan rumus T = (1‰x Nilai Tanah) + Rp 50.000,00.”

Nilai tanah yang dipakai bukan harga jual yang Anda taksir sendiri. Penjelasan Pasal 16 ayat (1) berbunyi:

“Yang dimaksud dengan “Nilai Tanah” adalah nilai pasar (market value) yang ditetapkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional dalam peta zona nilai tanah yang disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk tahun berkenaan dan untuk wilayah yang belum tersedia peta zona nilai tanah digunakan Nilai Jual Objek Pajak atas tanah pada tahun berkenaan.”

Kalau dikenai tarif umum dan nilai tanah menurut zona Rp1 miliar, hitungannya Rp1.000.000 ditambah Rp50.000, jadi Rp1.050.000. Nilai tanah Rp500 juta menghasilkan Rp550.000, dan Rp200 juta menghasilkan Rp250.000.

Untuk pewarisan ada ketentuan tersendiri dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 [1]. Pasal 61 ayat (3) berbunyi:

“Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan yang diajukan dalam waktu 6 (enam) bulan sejak tanggal meninggalnya pewaris, tidak dipungut biaya pendaftaran.”

Pembebasan itu hanya menyangkut biaya pendaftaran. Administrasi BPHTB berjalan sendiri sesuai penghitungan di daerah tempat tanah berada.

Berapa lama proses balik nama sertifikat rumah warisan?

Standar waktunya lima hari kerja untuk peralihan hak karena pewarisan, dihitung sejak berkas permohonan diterima lengkap dan biaya yang ditetapkan telah dilunasi.

Nama ahli waris baru tercatat di sertifikat setelah permohonan selesai diproses, dan lamanya sampai di titik itu bisa lebih panjang dari lima hari kerja kalau ada kekurangan dokumen, data yang tidak cocok, atau hambatan administratif yang harus dibereskan lebih dulu. Waktu untuk menyiapkan bukti waris dan menyelesaikan administrasi pajak pun berada di luar lima hari tersebut.

Titik awal hitungan itu ada di Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan [4]. Pasal 8 ayat (1) berbunyi:

“Waktu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 huruf d adalah jangka waktu penyelesaian pelayanan pertanahan terhitung sejak penerimaan berkas lengkap dan telah lunas pembayaran biaya yang ditetapkan.”

Selesainya proses menandai berubahnya nama di sertifikat, dari nama ibu, ayah, atau pewaris lain menjadi nama para ahli waris.

Bagaimana kalau ahli warisnya lebih dari satu orang?

Hak dicatat atas nama orang tersebut kalau penerimanya satu orang, sebagai pemilikan bersama kalau ahli warisnya lebih dari satu dan belum ada pembagian warisan, dan atas nama penerima tertentu kalau sudah ada akta pembagian waris.

Sebelum membahas siapa menerima apa, periksa dulu apakah seluruh tanah itu memang harta warisan. Nama pewaris di sertifikat tidak dengan sendirinya berarti semua tanahnya milik pewaris sendiri, karena harta yang diperoleh selama perkawinan pada umumnya menjadi harta bersama suami dan istri. Yang diwariskan adalah bagian milik pewaris, sedangkan bagian pasangan yang masih hidup tetap miliknya. Karena itu, penentuan harta peninggalan perlu melihat asal perolehan tanah, status harta perkawinan, dan ada tidaknya perjanjian perkawinan.

Untuk penerima tunggal, Pasal 42 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 [1] berbunyi:

“Jika penerima warisan dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (1).”

Untuk ahli waris lebih dari satu, Pasal 111 ayat (4) peraturan menteri yang sama [2] berbunyi:

“Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan belum ada pembagian warisan, maka pendaftaran peralihan haknya dilakukan kepada para ahli waris sebagai pemilikan bersama, dan pembagian hak selanjutnya dapat dilakukan melalui pembagian hak bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.”

Kalau warisan sudah dibagi dan pembagiannya dituangkan dalam akta pembagian waris, pendaftaran bisa langsung atas nama penerima tertentu. Pasal 42 ayat (4) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 [1] berbunyi:

“Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti ahli waris dan akta pembagian waris tersebut.”

Jalur yang dipakai bergantung pada tahap pembagiannya:

• Warisan sudah dibagi sebelum pendaftaran: pendaftaran memakai bukti ahli waris dan akta pembagian waris, langsung atas nama penerima tertentu.
• Warisan belum dibagi: hak dicatat sebagai pemilikan bersama para ahli waris.
• Hak sudah tercatat sebagai milik bersama lalu para pemegangnya sepakat membaginya: pembagian itu didaftarkan berdasarkan akta pembagian hak bersama yang dibuat PPAT, dikenal sebagai APHB.

Nama yang tercatat di sertifikat mengikuti surat tanda bukti sebagai ahli waris dan ada tidaknya akta pembagian waris yang dilampirkan, bisa seorang saja atau seluruh ahli waris sebagai pemilik bersama.

Bagaimana jika tanah warisan tidak dibalik nama?

Sertifikat tanah tetap tercatat atas nama pewaris, padahal kewajiban menyerahkan berkas ke Kantor Pertanahan ada pada orang yang menerima warisan.

Selama belum didaftarkan, orang yang tercatat sebagai pemegang hak di Kantor Pertanahan masih orang yang sudah meninggal, bukan ahli waris. Rencana menjual atau mengalihkan tanah itu pun tersendat, sebab data resmi belum mengikuti keadaan yang sebenarnya. Penundaan juga membuat batas enam bulan untuk bebas biaya pendaftaran bisa terlewat.

Yang sering luput adalah kalau di antara ahli waris ada yang meninggal sebelum pendaftaran selesai. Dua peristiwa kematian itu sama-sama harus dibuktikan: hubungan ahli waris pertama dengan pewaris, dan hubungan orang-orang yang kini berhak dengan ahli waris yang meninggal belakangan.

Bagian ahli waris yang meninggal belakangan berpindah kepada ahli warisnya sendiri, bukan langsung menjadi tambahan bagi saudara-saudaranya. Akibatnya dokumen pendaftaran makin panjang dan makin banyak nama yang harus dikumpulkan.

Setelah balik nama sertifikat karena pewarisan selesai, nama di sertifikat sesuai dengan penerima warisan, asalkan dokumen lengkap, bukti ahli waris jelas, administrasi BPHTB telah diselesaikan, dan biaya pendaftaran yang terutang telah dibayar. Makin cepat didaftarkan, makin cepat pula data sertifikat mengikuti keadaan yang sebenarnya.

Dasar Hukum

1. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Pasal 42 ayat (1), ayat (3), dan ayat (4), Pasal 57 ayat (3), Pasal 59 ayat (1), ayat (2), dan ayat (3), serta Pasal 61 ayat (3)).
2. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021 (Pasal 111 ayat (1) huruf a, b, c, d, dan e, serta ayat (4)).
3. Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (Pasal 16 ayat (2) dan Penjelasan Pasal 16 ayat (1)).
4. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan (Pasal 8 ayat (1) dan Lampiran II).