Sertifikat & Pendaftaran Tanah

Pembahasan SertiLegal kali ini dimulai dari jalur resmi ATR/BPN untuk memeriksa sertifikat, lalu tujuh layanan yang sering tertukar dan apa yang sebenarnya dibuktikan oleh hasil pengecekan. Berikutnya dibahas seberapa terbuka data pemilik tanah, cara memeriksa sertifikat yang sudah elektronik, serta urutan pemeriksaan dari yang paling ringan.

Bagian akhir menjawab apa yang dilakukan bila bidang tanah tidak muncul di aplikasi atau datanya tidak cocok, berapa lama hasil pengecekan berlaku, dan apakah sertifikat yang sudah dicek aman dari sengketa.Artikel ini merupakan bagian penting dari informasi Sertifikat Tanah dan cara pendaftarannya.

Begini Cara Cek Sertifikat Tanah Secara Resmi

Isi sertifikat Anda dicocokkan dengan data di pangkalan data Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN). Yang dinilai cuma kecocokan datanya, bukan bagus tidaknya kertas.

Aplikasi dan peta daring boleh jadi langkah awal. Hasil yang punya kekuatan di urusan hukum tetap keluar dari kantor pertanahan.

Untuk cek sertifikat tanah BPN, layanannya bernama resmi Layanan Pengecekan Sertipikat. Soal siapa yang boleh mengajukan, bunyi Pasal 4 ayat (1) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 19 Tahun 2020 tentang Layanan Informasi Pertanahan secara Elektronik adalah: “Permohonan layanan informasi pertanahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 diajukan secara elektronik oleh: a. perorangan; b. Notaris dan/atau PPAT; c. Kantor Jasa Surveyor Kadaster Berlisensi; d. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia; e. Kementerian/Lembaga, Lembaga Pemerintah NonKementerian/Lembaga, dan Pemerintah Daerah; f. Badan-badan keagamaan, sosial, yayasan atau koperasi; g. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; h. Perwakilan negara asing dan/atau perwakilan badan Internasional; i. pihak lain yang ditetapkan oleh Menteri.” [2]

Perorangan disebut paling awal, jadi Anda berhak mengajukan. Tapi punya hak belum berarti jalurnya selalu terbuka. Tiap layanan punya sistem, antrean, dan syarat sendiri dari ATR/BPN, dan sebagian jalur elektroniknya memang dibangun untuk mitra kerja seperti PPAT dan jasa keuangan.

Makanya fitur informasi di Sentuh Tanahku tidak bisa disamakan dengan permohonan pengecekan sertipikat yang formal. Kalau pengecekan dibutuhkan untuk membuat akta, urusannya dikoordinasikan dengan PPAT yang menangani transaksi.

Tujuh Layanan yang Sering Dikira Sama

Tujuannya beda-beda, padahal banyak panduan menaruh semuanya dalam satu daftar “cara cek”. Salah pilih layanan bikin Anda merasa sudah memeriksa, sementara yang diperiksa bukan hal yang Anda maksud.

Layanan	Untuk apa	Yang dibutuhkan	Hasilnya
Cek Bidang atau Cari Bidang di Sentuh Tanahku	memastikan bidang tanah sudah terdaftar dan terpetakan	jenis hak, lokasi, nomor hak	tampilan di layar sebagai informasi awal
Sertipikatku di Sentuh Tanahku	membuka sertifikat elektronik milik sendiri	akun pertanahan yang sudah diverifikasi	dokumen sertifikat elektronik
Pindai QR code	memastikan keaslian dan status sertifikat elektronik	sertifikat elektronik atau salinan resminya	status dokumen
Cari Berkas atau Pengecekan Berkas	memantau perkembangan permohonan yang sedang diproses	nomor dan tahun berkas	posisi berkas dalam pengurusan
Peta Bhumi	melihat letak dan batas bidang pada peta pertanahan	lokasi bidang	gambaran spasial, terbuka dan gratis
Pengecekan Sertipikat	mencocokkan isi sertifikat dengan pangkalan data	mengikuti jenis layanan dan kedudukan pemohon, disertai biaya	berlaku tujuh hari kalender, dengan memperhatikan perubahan informasi yang dapat membuat hasil sebelumnya tidak berlaku
Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)	keterangan resmi mengenai data satu bidang tanah untuk keperluan tertentu, termasuk lelang	mengikuti tujuan permohonan dan kedudukan pemohon, disertai biaya	surat keterangan yang bukan tanda bukti hak

Baris keempat perlu dilihat lebih dekat. Cari Berkas minta nomor berkas dan tahun pendaftaran, dan nomor itu baru Anda punya setelah mengajukan permohonan ke Kantor Pertanahan.

Jadi fitur ini melacak proses yang sedang jalan. Ia tidak dipakai untuk memeriksa sertifikat yang baru diserahkan kepada Anda. Beberapa panduan populer menyebutnya sebagai cara mengecek keaslian, dan di titik itulah pembaca sering salah arah.

Peta Bhumi ada dasarnya, yaitu Pasal 3 Peraturan Menteri Nomor 19 Tahun 2020: “Selain jenis Layanan Informasi Pertanahan secara Elektronik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2), Kementerian juga menyediakan informasi peta pertanahan dan informasi tata ruang (GISTARU) yang terbuka dan dapat di akses secara umum oleh masyarakat luas dan tidak dikenakan biaya.” [2]

Apa yang Sebenarnya Dibuktikan oleh Hasil Pengecekan?

Satu hal saja: data administrasinya cocok. Pasal 1 angka 5 Peraturan Menteri Nomor 19 Tahun 2020 berbunyi: “Layanan Pengecekan Sertipikat adalah layanan untuk pemeriksaan kesesuaian data fisik dan data yuridis sertipikat Hak atas Tanah dengan data elektronik pada pangkalan data.” [2]

Lembar hasilnya berisi keterangan, bukan penilaian. Anda akan menemukan nomor berkas, letak dan alamat, nomor identifikasi bidang, keterangan sudah dipetakan atau belum, nama yang tercatat, luas, catatan yang menempel, dan keperluan permohonan. Di bagian bawah ada penegasan bahwa surat itu bukan tanda bukti hak atas tanah.

Hal yang tidak dibuktikan justru yang paling sering dikira terbukti. Batas di lapangan tidak diukur ulang, siapa yang benar-benar menguasai tanahnya tidak dinilai, dan perjanjian yang akan Anda teken tidak dinyatakan sah atau tidak.

Sertifikat sendiri memang kuat, hanya saja ada syaratnya. Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah berbunyi: “Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.” [1]

Pengecekan itu pada dasarnya memburu kata “sepanjang” tadi.

Sampai Mana Data Pemilik Tanah Terbuka untuk Umum?

Sebagian besar terbuka, kecuali daftar nama. Soal keterbukaan umum, Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 berbunyi: “Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan azas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka.” [1]

Hak untuk tahu ditegaskan lagi di Pasal 34 ayat (1) peraturan yang sama: “Setiap orang yang berkepentingan berhak mengetahui data fisik dan data yuridis yang tersimpan di dalam peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah.” [1]

Daftar nama punya aturan sendiri. Pasal 34 ayat (2) berbunyi: “Data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam daftar nama hanya terbuka bagi instansi Pemerintah tertentu untuk keperluan pelaksanaan tugasnya.” [1]

Nah, di sinilah cara cek tanah milik siapa harus dipilah. Menelusuri semua tanah atas nama seseorang itu lain urusan dengan menanyakan data satu bidang tertentu. Yang pertama menabrak pembatasan daftar nama. Yang kedua masih terbuka bagi pihak yang berkepentingan lewat prosedur yang berlaku.

Praktiknya, Anda perlu menunjuk bidangnya dengan jenis hak, lokasi, dan nomor hak, lalu menyampaikan kepentingan Anda. Ini bukan mesin pencari. Mengetik nama orang tidak akan memunculkan seluruh kekayaannya.

Bagi calon pembeli, jalan tercepat memang meminta pemegang hak menunjukkan sertifikat atau membagikan akses lewat aplikasi. Itu praktis, tapi bukan satu-satunya jalan. Pihak yang berkepentingan tetap bisa mengajukan sendiri permintaan informasi pertanahan lewat prosedur yang berlaku, dengan syarat yang mengikuti jenis layanan, tujuan permohonan, dan kedudukan pemohonnya.

Lelang menunjukkan dengan jelas bahwa syaratnya tidak seragam. Pasal 41 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 berbunyi: “Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang baik dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non-eksekusi, Kepala Kantor Lelang wajib meminta keterangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 34 kepada Kantor Pertanahan mengenai bidang tanah atau satuan rumah susun yang akan dilelang.” [1]

Jadi jangan berangkat dari anggapan bahwa setiap permohonan harus pakai kuasa pemegang hak, atau selalu menuntut sertifikat asli diserahkan.

Kalau Sertifikatnya Sudah Elektronik

Cara cek sertifikat tanah elektronik lebih ringkas, sebab alat periksanya sudah menempel di sertifikat itu sendiri. Pasal 20 ayat (4) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah berbunyi: “Sertipikat-el dilengkapi dengan quick respon code (QR code) untuk memastikan keaslian dan menampilkan status dari Sertipikat-el.” [3]

Pemegang hak membukanya lewat akun. Pasal 19 ayat (2) peraturan tersebut berbunyi: “Pemegang hak/nazhir sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan akun pertanahan pada Sistem Elektronik untuk mengakses Sertipikat-el.” [3] Di aplikasi Sentuh Tanahku, sertifikatnya ada di menu Sertipikatku.

Untuk pihak lain, ATR/BPN menyediakan fitur berbagi akses sertipikat. Pemilik membuka sertifikatnya di menu Sertipikatku, pilih opsi berbagi akses, isi nama pengguna atau alamat surel penerima, lalu atur berapa lama aksesnya berlaku. Penerima membukanya di submenu Dibagikan pada akunnya sendiri.

Cara ini lebih bisa dipegang daripada fotokopi atau tangkapan layar, karena calon pembeli melihat dokumen yang ada di sistem.

Soal hasil cetak, orang sering salah paham ke dua arah yang berlawanan. Pasal 6 ayat (2) Peraturan Menteri Nomor 3 Tahun 2023 berbunyi: “Dokumen Elektronik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan/atau hasil cetaknya merupakan alat bukti hukum yang sah.” [3]

Yang perlu diingat cuma satu: kalau isi keduanya beda, siapa yang menang. Pasal 21 ayat (2) peraturan yang sama berbunyi: “Dalam hal terdapat perbedaan Data pada hasil cetak Sertipikat-el sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dengan Data pada Pangkalan Data Kementerian, data yang berlaku merupakan Data pada Pangkalan Data Kementerian.” [3]

Urutan Pemeriksaan yang Masuk Akal

Mulailah dari langkah yang paling ringan, lalu naik ke yang paling formal. Tiga langkah pertama bisa Anda kerjakan sendiri.

1. Baca lagi isi sertifikat dan cocokkan dengan kondisi tanah di lapangan: nomor hak, nama pemegang hak, luas, dan nomor surat ukur. Luas yang selisih atau ejaan nama yang beda paling sering jadi sumber masalah di tahap berikutnya.
2. Cari bidangnya di peta Bhumi untuk memastikan tanah itu sudah terpetakan.
3. Buka Sentuh Tanahku untuk mencari bidang, atau minta pemiliknya membagikan akses kalau sertifikatnya sudah elektronik.
4. Ajukan Layanan Pengecekan Sertipikat ke Kantor Pertanahan, atau titipkan ke notaris dan PPAT yang membuat aktanya. Layanan ini berbayar, dan Pasal 8 Peraturan Menteri Nomor 19 Tahun 2020 berbunyi: “Layanan Informasi Pertanahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2) dikenakan biaya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.” [2]

Mengapa Bidang Tanahnya Tidak Muncul di Aplikasi?

Sebabnya berlapis, dan belum tentu ada masalah pada tanah Anda. Cek dulu yang paling sepele, yaitu isian sendiri: jenis hak, nama kantor pertanahan, desa atau kelurahan, dan nomor hak. Meleset satu digit saja, hasilnya langsung kosong.

Kalau isian sudah benar, penyebab berikutnya ada di sisi data, bukan di hak Anda. Bidang itu mungkin belum terpetakan secara digital, atau arsipnya belum dialihmediakan ke sistem elektronik. Pasal 33 ayat (2) Peraturan Menteri Nomor 3 Tahun 2023 berbunyi: “Kegiatan alih media sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan: a. secara bertahap desa demi desa; atau b. pada saat layanan pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah.” [3]

Aturannya sudah menyiapkan jalan keluar. Pasal 6 ayat (2) Peraturan Menteri Nomor 19 Tahun 2020 berbunyi: “Dalam hal pangkalan data sebagaimana dimaksud pada ayat (1) belum tersedia, permohonan dilakukan secara manual.” [2]

Kalau bidangnya tetap tidak ketemu, minta Kantor Pertanahan memeriksa dokumen dan arsip pendaftarannya. Layar kosong belum cukup untuk memutuskan tanahnya belum terdaftar.

Selama Anda memegang dokumen yang disebut sertifikat, pastikan dulu keasliannya dan kecocokannya dengan arsip. Layanan lanjutan baru dipilih sesudah itu.

Datanya Ada, tapi Tidak Cocok dengan Sertifikat

Minta klarifikasi dulu, jangan menyimpulkan sendiri. Pasal 10 ayat (4) Peraturan Menteri Nomor 19 Tahun 2020 berbunyi: “Dalam hal terdapat ketidaksesuaian hasil Layanan Informasi Pertanahan secara Elektronik dengan Sertipikat Hak atas Tanah maka Pemohon dapat meminta klarifikasi secara elektronik atau menghubungi Kantor Pertanahan setempat dengan membawa bukti pendaftaran permohonan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 dan persyaratan lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.” [2]

Bobot ketidakcocokan itu tidak sama. Beda tulisan nama atau alamat biasanya urusan pencatatan. Beda luas atau letak menyangkut data fisik dan sering berujung pada pengukuran ulang.

Yang paling berat adalah nama pemegang hak yang berbeda, atau muncul catatan blokir, sita, dan hak tanggungan. Soalnya itu menyangkut siapa yang berhak dan apa yang membebani tanahnya.

Apa pun jenisnya, transaksi tidak bisa diteruskan begitu saja. Pasal 39 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 berbunyi: “PPAT menolak untuk membuat akta, jika: a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau” [1]

Kalau baru ketahuan di meja PPAT, waktu, biaya, dan kadang uang muka sudah telanjur keluar. Ketahuan lebih awal jauh lebih murah.

Hasil Pengecekan Punya Umur

Hasilnya hanya potret satu saat. Pasal 10 ayat (1) Peraturan Menteri Nomor 19 Tahun 2020 berbunyi: “Informasi pertanahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2) mempunyai nilai informasi yang sama dengan data elektronik baik Data Fisik maupun Data Yuridis di pangkalan data, pada hari, tanggal, dan jam saat disampaikannya hasil layanan informasi pertanahan.” [2]

Masa berlakunya dibatasi. Pasal 11 ayat (3) huruf a peraturan tersebut berbunyi: “hasil Layanan Pengecekan Sertipikat berlaku selama 7 (tujuh) hari kalender; dan” [2]

Tujuh hari itu batas atas, bukan janji bahwa tanah akan anteng selama seminggu. Pasal 11 ayat (3) huruf b berbunyi: “apabila terdapat perubahan informasi pertanahan di pangkalan data dalam tenggang waktu 7 (tujuh) hari sejak hasil Layanan Pengecekan Sertipikat diterbitkan, dan hasil Layanan Pengecekan Sertipikat sebelumnya tidak berlaku maka Kepala Kantor Pertanahan menyampaikan perubahan informasi pertanahan kepada Pemohon.” [2]

Maka lembar hasil perlu dibaca bersama kabar perubahan yang mungkin menyusul dari Kantor Pertanahan. Blokir, sita, atau pencatatan baru bisa menyelinap masuk kapan saja, jadi waktu pengecekan sebaiknya didekatkan ke tanggal penandatanganan akta.

Hasil ini juga tidak boleh dipakai sembarangan. Pasal 12 peraturan tersebut berbunyi: “Penyalahgunaan hasil pelayanan informasi pertanahan elektronik sepenuhnya menjadi tanggung jawab Pemohon dan dapat dikenakan sanksi berupa penutupan akses Pemohon terhadap Layanan Informasi Pertanahan secara Elektronik.” [2]

Sudah Dicek, Apakah Aman dari Sengketa?

Belum sepenuhnya. Pengecekan menekan risiko, tapi gugatan tetap bisa masuk. Sistem pendaftaran tanah kita tidak menjamin data yang disajikan benar secara mutlak, sehingga pihak lain masih bisa mengklaim tanah yang sudah bersertifikat.

Pemegang sertifikat memang dilindungi, tapi menerapkannya tidak cukup dengan menghitung umur sertifikat. Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 berbunyi: “Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.” [1]

Sertifikat yang sudah lewat lima tahun tidak dengan sendirinya kebal gugatan. Perlindungannya baru jalan kalau semua syarat terpenuhi sekaligus: sertifikat terbit secara sah, tanah diperoleh dengan itikad baik, dikuasai secara nyata, dan dalam tenggang waktu itu tidak ada keberatan tertulis maupun gugatan.

Lembar hasil pengecekan tidak bisa membuktikan satu pun dari syarat itu. Di situlah pemeriksaan ke lapangan dan penelusuran riwayat masih dibutuhkan.

Kesimpulan

Pengecekan resmi bekerja dengan mencocokkan isi sertifikat dengan data di pangkalan data ATR/BPN, bukan dengan menilai kertasnya. Tiap layanan punya fungsi sendiri, jadi memilih yang sesuai dengan tujuan menentukan apakah yang Anda periksa memang yang Anda maksud.

Hasil pengecekan hanya membuktikan kecocokan data administrasi, dan umurnya pendek. Data satu bidang tanah terbuka bagi pihak yang berkepentingan, sedangkan daftar nama tidak. Untuk sertifikat elektronik, data di sistem yang dipegang kalau hasil cetaknya berbeda.

Bidang yang tidak muncul atau data yang tidak cocok perlu diklarifikasi ke Kantor Pertanahan, bukan disimpulkan sendiri. Dan pengecekan yang bersih belum menutup kemungkinan sengketa, jadi pemeriksaan lapangan dan riwayat tanah tetap berjalan berdampingan dengannya.

Dasar Hukum

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Pasal 2; Pasal 32 ayat (1) dan ayat (2); Pasal 34 ayat (1) dan ayat (2); Pasal 39 ayat (1); Pasal 41 ayat (2))

Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 19 Tahun 2020 tentang Layanan Informasi Pertanahan secara Elektronik (Pasal 1 angka 5; Pasal 3; Pasal 4 ayat (1); Pasal 6 ayat (2); Pasal 8; Pasal 10 ayat (1) dan ayat (4); Pasal 11 ayat (3); Pasal 12)

Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah (Pasal 6 ayat (2); Pasal 19 ayat (2); Pasal 20 ayat (4); Pasal 21 ayat (2); Pasal 33 ayat (2))