Hak atas Tanah & Kepemilikan

Hak Pakai memberi kewenangan untuk menggunakan tanah atau mengambil hasilnya, sebatas yang ditentukan dalam keputusan pemberian hak atau perjanjian dengan pemilik tanah. Pemegangnya tidak memiliki tanah itu seperti pemegang Hak Milik. Hubungannya juga bukan sewa-menyewa. Hak Pakai adalah hak atas tanah tersendiri yang didaftarkan dan dibuktikan dengan sertifikat.

Yang sering luput, Hak Pakai tidak punya satu aturan untuk semua keadaan. Berapa lama hak itu berlaku, apakah bisa diperpanjang, dan boleh tidaknya dijual atau dijaminkan sangat bergantung pada dua hal: jenis Hak Pakainya (dengan jangka waktu atau selama dipergunakan) dan tanah yang mendasarinya, yaitu Tanah Negara, tanah Hak Pengelolaan (HPL), atau tanah Hak Milik orang lain. Salah membaca dua hal ini bisa berujung pada pembelian properti yang ternyata tidak bisa dibalik nama, atau hak yang habis tanpa sempat diperpanjang.

Apa Bedanya Hak Pakai dengan Hak Milik dan HGB?

Batas kewenangan pemegang Hak Pakai sudah terlihat dari rumusan Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA):

“Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.”

Ada tiga hal penting dari rumusan itu. Objeknya selalu tanah yang bukan milik pemegang hak. Isi kewenangannya tidak bebas, tetapi mengikuti keputusan atau perjanjian yang melahirkannya. Dan undang-undang sengaja memisahkannya dari perjanjian sewa-menyewa.

Hak Milik punya sifat yang membedakannya dari hak-hak lain. Pasal 20 ayat (1) UUPA menyebutkan:

“Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.”

“Terkuat dan terpenuh” di sini tidak berarti mutlak. Hak Milik tetap terikat pada fungsi sosial tanah dan tetap bisa hapus, misalnya karena dicabut untuk kepentingan umum atau tanahnya musnah. Hak ini hanya bisa dipunyai warga negara Indonesia dan badan hukum tertentu yang ditunjuk pemerintah. Hak Guna Bangunan (HGB) memberi hak mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah orang lain, dengan pemegang yang terbatas pada WNI dan badan hukum Indonesia. Hak Pakai lebih longgar soal siapa pemegangnya, tetapi isinya lebih terikat pada tujuan pemberian hak.

Aspek	Hak Milik	Hak Guna Bangunan	Hak Pakai
Isi kewenangan	Turun-temurun, terkuat, dan terpenuh, dengan tetap mengingat fungsi sosial	Mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya	Menggunakan dan/atau memungut hasil sesuai keputusan atau perjanjian pemberian
Pemegang	WNI dan badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah	WNI dan badan hukum Indonesia	Lebih luas, termasuk orang asing, badan hukum asing yang berperwakilan, dan instansi pemerintah
Tanah yang mendasari	Tanah itu sendiri	Tanah Negara, HPL, Hak Milik	Tanah Negara, HPL, Hak Milik
Jangka waktu	Tidak dibatasi	30 + 20 + 30 tahun (Tanah Negara/HPL); 30 tahun dan dapat diperbarui (Hak Milik)	Sama dengan HGB untuk Hak Pakai berjangka; tidak ditentukan untuk Hak Pakai selama dipergunakan
Dijaminkan dengan Hak Tanggungan	Bisa	Bisa	Bisa untuk yang berjangka; tidak bisa untuk yang selama dipergunakan

Memegang Hak Pakai tidak sama dengan menyewa atau diizinkan memakai tanah

Pemegang Hak Pakai punya hubungan hukum langsung dengan tanahnya. Haknya tercatat di Kantor Pertanahan, ada sertifikatnya, dan berlaku terhadap pihak ketiga. Kalau pemilik tanah atau pemegang HPL berganti, Hak Pakai yang sudah terdaftar tetap melekat sampai masa berlakunya habis atau hapus karena sebab yang diatur.

Sewa punya jalurnya sendiri. UUPA memasukkan hak sewa untuk bangunan ke dalam daftar hak atas tanah, yaitu hak memakai tanah milik orang lain untuk bangunan dengan membayar uang sewa kepada pemiliknya. Hanya saja, perjanjian sewa atau izin pemakaian lahan tidak dengan sendirinya melahirkan Hak Pakai yang terdaftar dan bersertifikat. Penyewa juga tidak lantas kehilangan perlindungan ketika objek sewanya dijual. Pada prinsipnya, penjualan barang yang disewa tidak memutus sewa yang sudah berjalan, kecuali hal itu sudah diperjanjikan saat menyewakan.

Cara istilah ini muncul dalam dokumen properti

Dalam iklan properti, Anda biasa menemukan singkatan SHM, SHGB, dan SHP. Ketiganya merujuk pada jenis hak yang tertulis di sertifikat: Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai. Pada sertifikat Hak Pakai, halaman depan mencantumkan jenis hak beserta nomornya, sedangkan buku tanahnya memuat nama pemegang, asal tanah, dan tanggal berakhirnya hak. Untuk Hak Pakai di atas tanah Hak Milik, dokumen dasarnya adalah akta PPAT tentang pemberian Hak Pakai oleh pemilik tanah. Sementara itu, surat perjanjian yang memakai istilah “sewa”, “kontrak”, atau “izin pemakaian lahan” mengatur pemakaian tanah antara para pihak, dan tidak menerbitkan sertifikat Hak Pakai atas nama penyewa.

Siapa yang Dapat Memegang Hak Pakai dan di Atas Tanah Apa?

Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (PP 18/2021) membagi Hak Pakai menjadi dua jenis dengan kelompok penerima yang berbeda. Pasal 49 PP 18/2021 berbunyi:

“(1) Hak pakai terdiri atas:
a. hak pakai dengan jangka waktu; dan
b. hak pakai selama dipergunakan.
(2) Hak pakai dengan jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a diberikan kepada:
a. Warga Negara Indonesia;
b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
c. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
d. badan keagamaan dan sosial; dan
e. Orang Asing.
(3) Hak pakai selama dipergunakan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b diberikan kepada:
a. instansi Pemerintah Pusat;
b. Pemerintah Daerah;
c. pemerintah desa; dan
d. perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.”

Daftar ini menjelaskan mengapa Hak Pakai menjadi pilihan bagi orang asing dan badan hukum asing. Keduanya tidak bisa memegang Hak Milik maupun HGB atas tanah, tetapi bisa memegang Hak Pakai dengan jangka waktu.

Syarat subjek ini berlaku terus, bukan hanya saat hak diberikan. Pemegang yang kemudian tidak lagi memenuhi syarat wajib melepaskan atau mengalihkan Hak Pakainya kepada pihak yang memenuhi syarat dalam waktu satu tahun. Jika lewat dari itu, haknya hapus karena hukum.

Hak Pakai berjangka dan Hak Pakai selama dipergunakan

Hak Pakai dengan jangka waktu adalah bentuk yang beredar di pasar properti. Masa berlakunya terbatas, tetapi hak ini bisa beralih, dialihkan, dan dijaminkan.

Hak Pakai selama dipergunakan dirancang untuk keperluan yang sifatnya berkelanjutan, seperti kantor instansi pemerintah atau kantor perwakilan negara asing. Hak ini berlaku sepanjang tanahnya masih dipakai untuk keperluan tersebut, tetapi tidak bisa diperjualbelikan. Penjelasan Pasal 49 ayat (1) huruf b PP 18/2021 menegaskan:

“Hak pakai yang diberikan untuk waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu tidak dapat dialihkan kepada pihak lain, akan tetapi dapat dilepaskan oleh pemegang haknya sehingga menjadi Tanah Negara untuk kemudian dimohon dengan hak baru oleh pihak lain tersebut.”

Hubungan pemegang hak dengan tanah asalnya

Tanah yang bisa dilekati Hak Pakai diatur dalam Pasal 51 PP 18/2021:

“(1) Tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai dengan jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 49 ayat (1) huruf a meliputi:
a. Tanah Negara;
b. Tanah hak milik; dan
c. Tanah Hak Pengelolaan.
(2) Tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai selama dipergunakan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 49 ayat (1) huruf b meliputi:
a. Tanah Negara; dan
b. Tanah Hak Pengelolaan.”

Tanah asal ini menentukan dengan siapa pemegang Hak Pakai berurusan sepanjang masa haknya. Di atas Tanah Negara, hubungannya langsung dengan negara melalui keputusan Menteri. Di atas tanah HPL, ada pihak ketiga yang ikut menentukan, yaitu pemegang HPL, misalnya instansi pemerintah, BUMN, atau badan otorita. Hubungan itu diikat dengan perjanjian pemanfaatan tanah yang memuat tarif atau uang wajib tahunan serta ketentuan perpanjangan dan peralihan. Di atas tanah Hak Milik, Hak Pakai pada dasarnya merupakan beban yang diletakkan pemilik atas tanahnya sendiri, sehingga hubungan dengan pemilik tanah berlangsung lewat perjanjian yang dituangkan dalam akta PPAT.

Berapa Lama Hak Pakai Berlaku dan Bagaimana Kelanjutannya?

Masa berlaku Hak Pakai diatur dalam Pasal 52 ayat (1) sampai ayat (3) PP 18/2021:

“(1) Hak pakai di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan dengan jangka waktu diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.
(2) Hak pakai selama dipergunakan diberikan untuk waktu yang tidak ditentukan selama dipergunakan dan dimanfaatkan.
(3) Hak pakai dengan jangka waktu di atas Tanah hak milik, diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak pakai di atas Tanah hak milik.”

Jenis dan tanah asal	Pemberian awal	Perpanjangan	Pembaruan
Berjangka, di atas Tanah Negara	Paling lama 30 tahun	Paling lama 20 tahun	Paling lama 30 tahun
Berjangka, di atas tanah HPL	Paling lama 30 tahun	Paling lama 20 tahun, dengan persetujuan pemegang HPL	Paling lama 30 tahun, dengan persetujuan pemegang HPL
Berjangka, di atas tanah Hak Milik	Paling lama 30 tahun	Tidak dikenal	Dengan akta pemberian Hak Pakai baru atas kesepakatan pemilik tanah
Selama dipergunakan (Tanah Negara/HPL)	Tidak ditentukan, selama dipakai sesuai tujuan	Tidak relevan	Tidak relevan

Angka 30, 20, dan 30 tahun adalah batas paling lama, bukan jaminan. Masa yang tertulis dalam keputusan pemberian hak bisa lebih pendek, jadi yang harus dibaca adalah tanggal berakhir pada sertifikat, bukan angka maksimal dalam peraturan.

Perpanjangan dan pembaruan

PP 18/2021 membedakan keduanya dalam Pasal 1 angka 7 dan angka 8:

“7. Perpanjangan Jangka Waktu Hak yang selanjutnya disebut Perpanjangan adalah penambahan jangka waktu berlakunya sesuatu hak tanpa mengubah syarat-syarat dalam pemberian hak tersebut.”

“8. Pembaruan Hak yang selanjutnya disebut Pembaruan adalah penambahan jangka waktu berlakunya sesuatu hak setelah jangka waktu berakhir atau sebelum jangka waktu perpanjangannya berakhir.”

Perpanjangan menyambung hak yang masih berjalan dengan syarat yang sama. Pembaruan membuka putaran baru setelah masa pemberian atau perpanjangan habis. Untuk Hak Pakai di atas tanah Hak Milik, jalurnya hanya pembaruan, dan itu pun bergantung pada kesediaan pemilik tanah membuat akta pemberian Hak Pakai yang baru.

Syarat dan batas waktu pengajuan

Perpanjangan atau pembaruan Hak Pakai di atas Tanah Negara hanya diberikan atas permohonan pemegang hak, dan Kantor Pertanahan akan menilai beberapa hal:

• tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
• syarat-syarat pemberian hak sudah dipenuhi dengan baik;
• pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai subjek Hak Pakai;
• tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang;
• tanahnya tidak dipakai atau direncanakan untuk kepentingan umum.

Untuk Hak Pakai di atas tanah HPL, syarat yang sama berlaku ditambah persetujuan pemegang HPL. Soal waktu pengajuan, Pasal 56 ayat (1) dan ayat (2) PP 18/2021 menentukan:

“(1) Permohonan perpanjangan jangka waktu hak pakai dapat diajukan setelah tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu hak pakai.
(2) Permohonan pembaruan hak pakai diajukan paling lama 2 (dua) tahun setelah berakhirnya jangka waktu hak pakai.”

Kelanjutan Hak Pakai harus diurus sendiri oleh pemegangnya. Bila perpanjangan tidak diajukan sampai masa hak berakhir, jalan yang tersisa adalah pembaruan. Tenggat dua tahun itu adalah batas waktu untuk mengajukan permohonan, bukan masa tambahan bagi hak yang sudah habis. Sejak tanggal berakhir yang tertera di sertifikat, haknya sudah berhenti berlaku, dan baru hidup lagi kalau pembaruan dikabulkan dan didaftarkan.

Bila hak berakhir tanpa diperpanjang atau diperbarui, ke mana tanahnya kembali bergantung pada tanah asalnya. Hak Pakai di atas Tanah Negara membuat tanahnya kembali menjadi Tanah Negara, Hak Pakai di atas tanah HPL kembali ke penguasaan pemegang HPL, dan Hak Pakai di atas tanah Hak Milik kembali ke penguasaan pemiliknya. Setelah satu siklus penuh (pemberian, perpanjangan, pembaruan) di atas Tanah Negara atau HPL selesai, tanahnya juga kembali menjadi Tanah Negara atau tanah HPL. Bekas pemegang hak memang dapat diberi prioritas, tetapi hanya dengan mempertimbangkan pemanfaatan tanah, kepatuhan pada syarat, tata ruang, dan keadaan sekitar.

Bagaimana Hak Pakai Diberikan dan Dibuktikan?

Cara lahirnya Hak Pakai mengikuti status tanahnya. Di atas Tanah Negara, Hak Pakai diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri. Di atas tanah HPL, keputusannya juga dari Menteri, tetapi harus didasarkan pada persetujuan pemegang HPL. Di atas tanah Hak Milik, tidak ada keputusan pejabat. Hak Pakai terjadi melalui pemberian oleh pemilik tanah dengan akta yang dibuat oleh PPAT.

Keputusan atau akta saja belum cukup. Pasal 54 ayat (2) sampai ayat (4) PP 18/2021 menentukan:

“(2) Hak pakai di atas Tanah Negara, di atas Tanah Hak Pengelolaan, atau di atas Tanah hak milik terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan.
(3) Hak Pakai di atas Tanah hak milik mengikat pihak ketiga sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan.
(4) Pemegang hak pakai diberikan sertipikat Hak Atas Tanah sebagai tanda bukti hak.”

Pendaftaran adalah saat lahirnya hak. Seseorang yang baru memegang keputusan pemberian hak atau akta PPAT tetapi belum mendaftarkannya belum menjadi pemegang Hak Pakai. Sertifikat yang terbit setelah pendaftaran itulah tanda bukti bahwa haknya sudah ada.

Dokumen yang memperlihatkan isi dan batas hak

Sertifikat memuat identitas dasar: jenis hak, nomor, nama pemegang, luas dan letak tanah, tanggal berakhirnya hak, serta catatan pembebanan atau peralihan. Namun isi kewenangan Hak Pakai sering baru terlihat utuh dari dokumen dasarnya:

• Keputusan pemberian hak untuk Hak Pakai di atas Tanah Negara dan HPL. Di sini tercantum peruntukan tanah serta kewajiban pemegang hak, yang juga dicatat pada sertifikat.
• Perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang HPL. Perjanjian ini memuat jangka waktu, perpanjangan, pembaruan, peralihan, pembebanan, uang wajib tahunan, dan nasib tanah serta bangunan setelah hak berakhir.
• Akta PPAT pemberian Hak Pakai untuk tanah Hak Milik. Akta ini memperlihatkan syarat dari pemilik tanah, termasuk boleh tidaknya hak dialihkan.
• Surat ukur untuk memastikan batas dan luas bidang tanah sesuai dengan kondisi di lapangan.

Apakah Hak Pakai Bisa Dijual, Diwariskan, atau Dijaminkan?

Jawabannya bergantung pada jenis Hak Pakai. Pasal 60 PP 18/2021 berbunyi:

“(1) Hak pakai dengan jangka waktu dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
(2) Hak pakai dengan jangka waktu dapat beralih, dialihkan, dilepaskan kepada pihak lain, atau diubah haknya.
(3) Hak pakai selama dipergunakan tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan, tidak dapat beralih, dialihkan kepada pihak lain, atau diubah haknya.
(4) Hak pakai selama dipergunakan hanya dapat dilepaskan kepada pihak yang memenuhi syarat.
(5) Pelepasan hak pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (4) dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.”

Tiga perbuatan hukum ini perlu dibedakan:

• Beralih terjadi karena peristiwa hukum tanpa kesengajaan memindahkan hak, yang paling umum adalah pewarisan saat pemegang hak meninggal dunia.
• Dialihkan terjadi karena perbuatan hukum yang disengaja, seperti jual beli, hibah, atau tukar-menukar.
• Dibebani Hak Tanggungan berarti hak itu dijadikan jaminan utang, misalnya untuk kredit bank. Haknya tetap di tangan pemegang selama utang dilunasi sesuai perjanjian.

Batasan menurut tanah asal dan syarat penerima

Untuk Hak Pakai berjangka pun, kebebasan mengalihkan tidak sama untuk setiap tanah asal. UUPA sejak awal sudah memasang rem lewat Pasal 43:

“(1) Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara maka hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang.
(2) Hak pakai atas tanah-milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan.”

Untuk Hak Pakai di atas tanah HPL, Pasal 13 ayat (2) PP 18/2021 menambahkan syarat lain:

“(2) Setiap perbuatan hukum termasuk dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan terhadap Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan, memerlukan rekomendasi pemegang Hak Pengelolaan dan dimuat dalam perjanjian pemanfaatan Tanah.”

Karena itu, sebelum transaksi atau pengajuan kredit, perlu dicek tiga hal. Untuk tanah Negara, apakah izin atau persyaratan dari Kantor Pertanahan sudah dipenuhi. Untuk tanah HPL, apakah rekomendasi pemegang HPL sudah diperoleh dan apakah perjanjian pemanfaatan tanah membolehkannya. Untuk tanah Hak Milik, apakah akta pemberian Hak Pakai memuat izin pengalihan.

Pembeli atau penerima hibah harus sudah memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Pakai berjangka sejak awal transaksi. Izin peralihan atas Hak Pakai di atas Tanah Negara justru berkaitan dengan penilaian apakah penerimanya memenuhi syarat. Kewajiban melepaskan atau mengalihkan hak dalam satu tahun tidak dirancang sebagai masa tenggang bagi pembeli yang sejak awal tidak berhak, melainkan untuk pemegang yang belakangan kehilangan syarat itu.

Pewarisan berjalan dengan cara lain karena hak beralih saat pewaris meninggal dunia, tanpa transaksi. Ahli waris tetap perlu memenuhi syarat sebagai subjek Hak Pakai agar haknya bisa didaftarkan atas namanya. Khusus rumah tempat tinggal milik orang asing, rumah itu dapat diwariskan, tetapi ahli waris yang berstatus orang asing harus mempunyai dokumen keimigrasian sesuai peraturan perundang-undangan.

Perubahan Hak Pakai menjadi Hak Milik

Bagi WNI, ada kemungkinan yang sering tidak diketahui. Pasal 94 PP 18/2021 berbunyi:

“Hak guna bangunan dan hak pakai yang dimiliki oleh Warga Negara Indonesia, yang digunakan dan dimanfaatkan untuk rumah tinggal termasuk rumah toko dan rumah kantor, dapat diberikan hak milik atas permohonan pemegang hak.”

Ketentuan ini membuka jalan, bukan menjamin hasilnya. Hak Milik baru diperoleh setelah permohonan diajukan, diperiksa, dan dikabulkan, dan tanah asal tetap menentukan seberapa mungkin jalan itu ditempuh. Untuk Hak Pakai di atas Tanah Negara, permohonan diajukan ke Kantor Pertanahan sesuai prosedur perubahan hak. Untuk Hak Pakai di atas tanah HPL, pemberian Hak Milik berarti bagian HPL yang bersangkutan harus dilepaskan oleh pemegangnya. Pasal 12 ayat (3) PP 18/2021 berbunyi:

“(3) Hak Pengelolaan hanya dapat dilepaskan dalam hal diberikan hak milik, dilepaskan untuk kepentingan umum, atau ketentuan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.”

Sementara itu, Hak Pakai di atas tanah Hak Milik orang lain tidak bisa diubah menjadi Hak Milik atas nama pemegang Hak Pakai hanya lewat permohonan, karena Hak Milik atas tanah itu tetap ada pada pemiliknya. Kalau ingin memiliki tanahnya, jalannya adalah memperoleh Hak Milik itu dari pemiliknya melalui perbuatan hukum yang sah, seperti jual beli.

Apa Akibatnya Jika Hak Pakai Berakhir atau Dihapus?

Hak Pakai tidak hanya berakhir karena waktunya habis. Pasal 61 PP 18/2021 merinci sebab-sebabnya:

“Hak pakai hapus karena:
a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya, untuk hak pakai dengan jangka waktu;
b. dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena:

1. tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 57 dan/atau Pasal 58;
2. tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak pakai dan pemegang hak milik atau perjanjian pemanfaatan Tanah Hak Pengelolaan;
3. cacat administrasi; atau
4. putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
   c. diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain;
   d. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
   e. dilepaskan untuk kepentingan umum;
   f. dicabut berdasarkan Undang-Undang;
   g. ditetapkan sebagai Tanah Telantar;
   h. ditetapkan sebagai Tanah Musnah;
   i. berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan Tanah untuk hak pakai di atas hak milik atau Hak Pengelolaan; dan/atau
   j. pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.”

Sebab yang paling bisa dicegah adalah pelanggaran kewajiban dan larangan. Pemegang Hak Pakai antara lain wajib membangun atau mengusahakan tanahnya sesuai peruntukan paling lama dua tahun sejak hak diberikan, memelihara tanah, mematuhi rencana tata ruang, dan menyerahkan kembali tanah setelah haknya hapus. Ia juga dilarang menutup akses jalan atau jalan air bagi bidang tanah lain, merusak lingkungan, dan menelantarkan tanah. Tanah yang dibiarkan kosong bertahun-tahun bukan hanya berisiko dibatalkan haknya, tetapi juga bisa masuk mekanisme Tanah Telantar.

Status tanah setelah Hak Pakai hapus

Ke mana tanah kembali ditentukan oleh tanah asalnya. Pasal 62 PP 18/2021 ayat (1), ayat (3), dan ayat (4) berbunyi:

“(1) Hapusnya hak pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 61 di atas Tanah Negara mengakibatkan:
a. Tanah menjadi Tanah Negara; atau
b. sesuai dengan amar putusan pengadilan.”

“(3) Hapusnya hak pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 61 di atas Tanah Hak Pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan.”

“(4) Hapusnya Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 61 di atas Tanah hak milik mengakibatkan tanahnya kembali dalam penguasaan pemegang hak milik.”

Akibat praktis bagi pemegang hak

Begitu Hak Pakai hapus, pemegangnya kehilangan dasar hukum untuk menguasai tanah. Sertifikatnya tidak bisa lagi dipakai untuk jual beli atau balik nama, dan bank tidak akan menerimanya sebagai agunan. Hak Tanggungan yang membebaninya ikut hapus bersama hak atas tanahnya, tetapi kewajiban membayar utang tetap ada. Pasal 18 ayat (4) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UU Hak Tanggungan) menyebutkan:

“(4) Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin.”

Inilah sebabnya bank biasanya memperhatikan masa berlaku Hak Pakai yang dijaminkan. Selama perpanjangan diajukan sebelum masa hak berakhir, Hak Tanggungan tetap melekat pada hak yang diperpanjang. Untuk tanah HPL atau Hak Milik, pemegang Hak Pakai juga harus melihat isi perjanjian dengan pemegang HPL atau pemilik tanah soal nasib bangunan yang sudah berdiri, karena perjanjian itulah yang biasanya mengatur kepemilikan tanah dan bangunan setelah hak berakhir. Bila hapusnya hak hanya karena sebagian tanah musnah, yang hapus hanya bagian yang musnah, sedangkan sisanya tetap dikuasai dengan Hak Pakai.

Hal yang Perlu Diperiksa Sebelum Membeli Properti Berstatus Hak Pakai

Properti berstatus Hak Pakai menuntut pemeriksaan yang lebih teliti dibanding properti bersertifikat Hak Milik, karena ada masa berlaku, tanah asal, dan syarat penerima yang ikut menentukan.

Kesesuaian identitas dan kondisi tanah. Cocokkan nama pemegang di sertifikat dengan identitas penjual. Bila penjualnya badan hukum, periksa juga siapa yang berwenang mewakilinya. Pastikan letak, batas, dan luas tanah di lapangan sama dengan surat ukur, serta tanahnya benar-benar dikuasai penjual dan tidak ditempati pihak lain.

Sisa masa berlaku dan riwayat haknya. Lihat tanggal berakhirnya hak, lalu tentukan posisinya: masih dalam masa pemberian awal, sudah diperpanjang, atau sudah dalam masa pembaruan. Hak yang sisa waktunya tinggal sedikit dan sudah berada di ujung siklus berarti pembeli harus siap mengurus pembaruan atau menghadapi kemungkinan tanah kembali ke negara, pemegang HPL, atau pemilik tanah.

Dasar tanah, syarat pengalihan, dan peruntukan. Pastikan tanah asalnya Tanah Negara, HPL, atau Hak Milik, lalu siapkan persyaratan yang sesuai: izin atau persyaratan dari Kantor Pertanahan, rekomendasi pemegang HPL, atau klausul pengalihan dalam akta pemberian Hak Pakai dari pemilik tanah. Periksa juga peruntukan tanah dalam keputusan pemberian hak dan rencana tata ruang, agar rencana pemanfaatan Anda tidak bertentangan dengannya. Pastikan pula Anda sendiri memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Pakai berjangka.

Catatan pembebanan, blokir, dan sengketa. Hak Tanggungan yang tercatat di sertifikat tidak hilang karena tanahnya dijual. Pasal 7 UU Hak Tanggungan menentukan:

“Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun obyek tersebut berada.”

Artinya, pembeli yang membeli tanah yang masih dibebani Hak Tanggungan ikut menanggung risiko eksekusi bila utang penjual tidak dilunasi. Dalam praktik, beban ini biasanya diselesaikan dulu melalui pelunasan dan roya, atau diatur dalam skema transaksi bersama bank dan PPAT. Mana yang dipakai, harus jelas di atas kertas sebelum ada pembayaran.

Catatan perkara juga perlu ditelusuri. Pasal 92 ayat (1) dan ayat (2) PP 18/2021 menentukan:

“(1) Dalam hal Tanah merupakan objek perkara pengadilan, objek penetapan status quo oleh hakim yang memeriksa perkara atau objek sita pengadilan, kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak.
(2) Setelah jangka waktu catatan objek perkara pengadilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 91 ayat (2) dan/atau catatan objek penetapan status quo sebagaimana dimaksud dalam Pasal 91 ayat (4) hapus dan objek perkara tidak diikuti penetapan sita jaminan maka pendaftaran peralihan atau pembebanan hak dapat dilaksanakan.”

Catatan objek perkara dan status quo punya umur terbatas, dan bisa hapus dengan sendirinya bila tidak diikuti sita jaminan. Jadi, catatan perkara tidak selalu menahan balik nama sampai putusan akhir. Yang perlu dipastikan adalah jenis catatannya, kapan dicatat, dan apakah sudah ada sita jaminan. Selama catatan itu masih berlaku, pendaftaran peralihan akan tertahan meskipun uang sudah dibayar.

Dokumen untuk pemeriksaan di Kantor Pertanahan dan PPAT. Siapkan sertifikat asli, identitas para pihak, bukti pembayaran PBB terakhir, keputusan pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan tanah atau akta pemberian Hak Pakai (sesuai tanah asalnya), serta surat persetujuan atau rekomendasi yang disyaratkan. Sebelum membuat akta jual beli, PPAT akan mencocokkan sertifikat dengan data di Kantor Pertanahan. Pengecekan ini penting, tetapi tetap perlu didampingi pemeriksaan penguasaan fisik di lapangan, kewenangan penjual, dan informasi sengketa yang mungkin belum tercatat di Kantor Pertanahan.

Semua pemeriksaan itu kembali pada dua pertanyaan dasar yang menentukan nasib Hak Pakai: jenis haknya apa, dan di atas tanah apa hak itu berdiri. Selama dua hal ini jelas sejak awal, pembeli bisa menghitung berapa lama haknya bertahan, siapa yang harus dimintai persetujuan, dan apakah ada peluang meningkatkannya menjadi Hak Milik.

Sumber Hukum

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043), Pasal 6, Pasal 16, Pasal 20, Pasal 21, Pasal 35, Pasal 36, Pasal 41, Pasal 42, Pasal 43, dan Pasal 44.
2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, Pasal 7 dan Pasal 18 ayat (1) huruf d dan ayat (4), beserta Penjelasan Pasal 4 ayat (2) dan Pasal 18 ayat (1).
3. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Tahun 2021 Nomor 28), Pasal 1 angka 7 dan angka 8, Pasal 2 ayat (3), Pasal 8, Pasal 12, Pasal 13, Pasal 34 sampai Pasal 37, Pasal 45, Pasal 49 sampai Pasal 62, Pasal 69, Pasal 91, Pasal 92, dan Pasal 94.
4. Penjelasan atas Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 (Tambahan Lembaran Negara Nomor 6630), Penjelasan Pasal 49, Pasal 53, Pasal 56, Pasal 57, dan Pasal 61.