Hak atas Tanah & Kepemilikan

Punya tanah tapi tidak yakin sertifikatnya mewakili hak apa? Pertanyaan itu wajar muncul ketika ada keperluan: mau dijual, mau diagunkan, mau dibagi ke anak, atau ketika tetangga mulai mempersoalkan batas, sebab hak atas tanah di Indonesia tidak cuma satu jenis. Masing-masing punya kekuatan, jangka waktu, dan syarat pemegang yang berbeda, dan mengenali posisi tanah Anda sejak awal membuat Anda tidak perlu meraba-raba saat harus mengambil langkah hukum di atasnya.

Apa Saja Jenis Hak atas Tanah di Indonesia?

Hukum pertanahan nasional membagi hak atas tanah ke dalam delapan kelompok tidak dibuat bebas sesuai kesepakatan para pihak, melainkan dipilih dari daftar yang sudah ditetapkan undang-undang, mulai dari hak milik sampai kelompok terbuka untuk hak-hak lain. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menyebutkan, “Hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 4 ayat (1) ialah: a. hak milik, b. hak guna-usaha, c. hak guna-bangunan, d. hak pakai, e. hak sewa, f. hak membuka tanah, g. hak memungut-hasil hutan, h. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.”[1]

Di antara kedelapan kelompok itu, hak milik berdiri paling kuat karena sifatnya turun-temurun dan tanpa batas waktu. Hak guna usaha dan hak guna bangunan sama-sama berjangka waktu tertentu untuk keperluan yang lebih spesifik, sedangkan hak pakai bisa diberikan untuk jangka waktu tertentu atau justru berlangsung selama tanahnya dipakai untuk keperluan itu, tanpa batas akhir yang pasti.[2] Hak sewa, hak membuka tanah, dan hak memungut hasil hutan dipakai dalam konteks yang lebih sempit, dan huruf terakhir dalam daftar itu masih membuka ruang untuk hak-hak lain di luar ketujuhnya, termasuk hak-hak lama yang sifatnya sementara.

Hak Milik atas Tanah: Apa Karakteristiknya?

Hak milik punya kedudukan yang paling meyakinkan dan paling penuh yang bisa dipunyai seseorang atas tanah di Indonesia. UUPA menegaskan, “Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.”[1] Sifat turun-temurun inilah yang membuat hak milik bisa diwariskan tanpa batas waktu, selama pemiliknya memenuhi syarat.

Hanya warga negara Indonesia yang bisa memegang hak ini. UUPA menyebutkan, “Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.”[1] Badan hukum pada dasarnya tidak bisa, kecuali yang ditunjuk khusus oleh pemerintah, misalnya badan keagamaan dan sosial tertentu.

Mengenal Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak guna bangunan (HGB) memberi Anda kekuasaan mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah, bukan tanah itu sendiri. UUPA merumuskannya, “Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.”[1]

HGB bisa dipegang warga negara Indonesia maupun badan hukum yang berdiri dan berkedudukan di Indonesia.[1] Objek tanahnya pun sudah ditentukan secara tegas: “Tanah yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan meliputi: a. Tanah Negara; b. Tanah Hak Pengelolaan; dan c. Tanah hak milik.”[2]

Perbedaan SHM dan HGB, Mana yang Lebih Kuat?

Pastikan Dulu Anda Paham Beda SHM dan HGB, Sertifikat Hak Milik (SHM) menandai hak milik yang berlaku tanpa batas waktu, sementara sertifikat HGB hanya sah selama masa berlakunya. Dari sisi kekuatan hukum, SHM jelas lebih unggul karena tidak perlu diperpanjang atau diperbarui.

Perbedaan lain ada pada siapa yang boleh memegangnya. Hak milik pada dasarnya untuk warga negara Indonesia perorangan, dengan pengecualian sempit bagi badan hukum tertentu yang ditunjuk pemerintah, sedangkan HGB terbuka lebih luas untuk badan hukum pada umumnya.[1] Karena itu, pengembang dan perusahaan umumnya memegang HGB lebih dulu untuk membangun, baru kemudian unit-unitnya bisa beralih status menjadi hak milik saat dijual ke konsumen perorangan, lewat proses peningkatan hak tersendiri.

Satu hal yang sering tertukar: memecah sertifikat induk menjadi beberapa bidang bukan berarti status haknya berubah. Aturan pendaftaran tanah menyebutkan, “Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula.”[3] Jadi bidang hasil pemecahan dari tanah berstatus HGB tetap berstatus HGB, dan perubahannya menjadi hak milik baru terjadi lewat permohonan peningkatan hak yang terpisah.

Bisakah HGB Diperpanjang?

Bisa, tapi lama perpanjangannya tergantung dasar tanahnya. Untuk HGB di atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan (HPL), berlaku ketentuan: “Hak guna bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.”[2]

Untuk HGB di atas tanah hak milik orang lain, skemanya berbeda. Aturannya menyebutkan, “Hak guna bangunan di atas Tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak guna bangunan di atas hak milik.”[2] Jadi pembaruannya lewat akta baru di hadapan PPAT dan kesepakatan pemegang hak milik, bukan skema perpanjangan seperti di tanah negara.

Syarat dan Cara Mengubah HGB Menjadi Hak Milik

Peningkatan HGB menjadi hak milik dimungkinkan untuk tanah yang dipakai sebagai tempat tinggal, dan jalannya lewat permohonan pemegang hak: “Hak guna bangunan dan hak pakai yang dimiliki oleh Warga Negara Indonesia, yang digunakan dan dimanfaatkan untuk rumah tinggal termasuk rumah toko dan rumah kantor, dapat diberikan hak milik atas permohonan pemegang hak.” [2]

Dua kata kunci di kalimat itu menutup sebagian besar salah paham. Pertama, pemegangnya harus warga negara Indonesia, sehingga badan hukum tidak masuk hitungan. Kedua, tanahnya harus benar-benar dipakai untuk hunian, bukan gudang atau pabrik.

Yang perlu disiapkan adalah kesabaran administratif, sebab prosesnya tetap melalui permohonan dan penelitian berkas di Kantor Pertanahan, bukan sekadar mengganti tulisan di sertifikat.

Apa Itu Hak Pakai atas Tanah?

Hak pakai Tanah adalah hak untuk mendayagunakan hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara maupun tanah milik orang lain, sesuai wewenang dan kewajiban yang ditentukan saat hak itu diberikan. UUPA merumuskannya, “Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.”[1]

Hak pakai sendiri terbagi dua: “hak pakai dengan jangka waktu; dan hak pakai selama dipergunakan.”[2] Jenis pertama bisa dipegang warga negara Indonesia, badan hukum Indonesia, badan hukum asing yang punya perwakilan di Indonesia, badan keagamaan dan sosial, sampai orang asing.[2] Jenis kedua khusus untuk instansi pemerintah pusat, pemerintah daerah, pemerintah desa, serta perwakilan negara asing dan badan internasional.[2]

Objek tanahnya juga dibedakan menurut jenisnya. Hak pakai dengan jangka waktu bisa diberikan di atas tanah negara, tanah hak milik, dan tanah HPL, sedangkan hak pakai selama dipergunakan hanya di atas tanah negara dan tanah HPL.[2]

Artikel terkait: Hak Pakai Tanah: Jangka Waktu, Pengalihan, dan Hapusnya

Hak Guna Usaha: Siapa yang Bisa Memegangnya?

Pemegang hak guna usaha hanya boleh dua pihak, yaitu warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia serta berkedudukan di Indonesia. [2] Di praktik, pemegang terbesarnya adalah perusahaan perkebunan, peternakan, dan perikanan.

Peruntukannya memang dikunci sejak awal: “Hak guna-usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.” [1] Luas minimalnya 5 hektar, sehingga hak ini tidak relevan untuk tanah pekarangan.

Jangka waktunya paling panjang di antara semua hak berjangka: “Hak guna usaha diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun.” [2]

Hak Pengelolaan (HPL), Beda dengan Hak Lain di Mana?

Bedanya, HPL bukan hak atas tanah yang dipunyai orang, melainkan pelimpahan sebagian kewenangan negara. Aturannya merumuskan, “Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan.”[2] Asalnya pun sudah ditentukan: “Hak Pengelolaan dapat berasal dari Tanah Negara dan Tanah Ulayat.”[2]

Pemegang HPL diberi kewenangan tertentu, antara lain “menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan Tanah sesuai dengan rencana tata ruang” serta “menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian Tanah Hak Pengelolaan untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak lain.”[2] Di atas tanah HPL, bisa diberikan hak guna usaha, hak guna bangunan, atau hak pakai, baik kepada pemegang HPL sendiri maupun pihak lain lewat perjanjian pemanfaatan tanah.[2] Hak-hak itu baru lahir setelah ada pemberian hak oleh pejabat yang berwenang dan didaftarkan, bukan terjadi begitu saja karena kesepakatan pemanfaatan tanah semata.

Tanah Negara, Apa yang Dimaksud dalam Hukum Pertanahan?

Tanah negara adalah istilah yang sudah didefinisikan secara tegas. Aturannya menyebutkan, “Tanah Negara atau Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara adalah Tanah yang tidak dilekati dengan sesuatu hak atas tanah, bukan Tanah wakaf, bukan Tanah Ulayat dan/atau bukan merupakan aset barang milik negara/barang milik daerah.”[2] Jadi definisi ini sendiri sudah mengecualikan tanah wakaf, tanah ulayat, dan aset milik negara atau daerah, meski semuanya sama-sama bukan hak milik perseorangan. Tidak adanya sertifikat pada sebidang tanah juga belum tentu berarti tanah itu tanah negara, sebab bisa saja haknya sudah ada tapi belum didaftarkan.

Status ini bersumber dari hak menguasai negara, yang menurut UUPA memberi wewenang untuk “mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut” serta “menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa.”[1] Kalau Anda sedang menilai status sebidang tanah, mengecek dasar penguasaannya adalah langkah yang tidak boleh dilewatkan sebelum bertransaksi.

Diakuikah Tanah Ulayat oleh Hukum Kita?

Tanah ulayat diakui haknya, tapi pelaksanaannya dibatasi kepentingan yang lebih luas. UUPA menyatakan, “Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam pasal 1 dan 2 pelaksanaan hak ulayat dan hak-hak yang serupa itu dari masyarakat-masyarakat hukum adat, sepanjang menurut kenyataannya masih ada, harus sedemikian rupa sehingga sesuai dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa serta tidak boleh bertentangan dengan Undang-undang dan peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi.”[1]

Jadi pengakuan itu bersyarat: hak ulayat hanya berlaku sepanjang masih benar-benar ada dalam kenyataan di masyarakat hukum adat setempat, dan tidak boleh menghalangi kepentingan nasional yang lebih besar. Mekanisme pembuktian dan pengakuannya diatur lebih lanjut lewat peraturan turunan yang lebih spesifik.

Bagaimana Hak Milik atas Tanah Bisa Beralih?

Hak milik bisa berpindah tangan, baik lewat jual beli maupun cara lain yang diakui hukum. UUPA menegaskan, “Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.”[1] Bentuk peralihannya beragam, mulai dari jual beli, hibah, warisan, sampai pemberian menurut adat, tidak melulu lewat transaksi jual beli.

Supaya punya kepastian hukum, setiap peralihan hak milik wajib didaftarkan ke kantor pertanahan. UUPA menyebutkan, pendaftaran itu “merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.”[1] Jadi bila status kepemilikan baru itu suatu saat dipersoalkan, pendaftaran inilah yang jadi bukti utamanya.

Bolehkah Orang Asing Punya Hak atas Tanah di Indonesia?

WNA mutlak tidak boleh mempunyai hak milik, karena UUPA membatasinya hanya untuk warga negara Indonesia.[1] Tapi orang asing masih punya jalan lain untuk berhubungan dengan tanah di Indonesia, yaitu lewat hak pakai, karena orang asing memang termasuk salah satu pihak yang bisa diberi hak pakai dengan jangka waktu.[2]

Ada pengecualian sempit untuk hak milik. UUPA mengatur, “Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-undang ini kehilangan kewarga-negaraannya, wajib melepaskan hak itu didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarga-negaraan itu.”[1] Kalau haknya tidak dilepaskan dalam waktu itu, hak tersebut hapus dan tanahnya jatuh ke negara.

Kapan Hak atas Tanah Bisa Hapus?

Hak atas tanah bisa hapus karena beberapa sebab, dan ketentuannya diatur berbeda untuk tiap jenis hak. Untuk hak milik misalnya, UUPA menyebutkan hak itu hapus “bila: a. tanahnya jatuh kepada negara, 1. karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18; 2. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya; 3. karena diterlantarkan; 4. karena ketentuan pasal 21 ayat (3) dan 26 ayat (2). b. tanahnya musnah.”[1]

Hak-hak lain seperti HGU dan HGB punya daftar sebab yang serupa, ditambah satu hal khas milik mereka sebagai hak berjangka waktu: berakhir begitu jangka waktunya habis. Jadi selain soal perbuatan hukum atau kondisi tanahnya, batas waktu juga jadi alasan hapusnya hak-hak yang memang dari awal diberikan dengan jangka waktu tertentu.

Status Tanah Bersama di Rumah Susun, Milik Siapa?

Pemilik unit rumah susun memegang dua hal sekaligus, yaitu unit yang dimilikinya sendiri dan bagian bersama atas tanah serta fasilitas yang dipakai beramai-ramai. Tanah tempat gedung itu berdiri tidak dimiliki per unit, melainkan dipegang bersama seluruh pemilik dengan porsi yang dihitung berdasarkan nilai perbandingan proporsional.

Karena itu, pertanyaan “tanahnya hak apa” tetap relevan meski yang Anda beli berupa unit di lantai sepuluh. Status tanah bersamanya bisa berupa hak guna bangunan di atas tanah negara, di atas tanah hak pengelolaan, atau di atas tanah hak milik, dan masing-masing membawa konsekuensi berbeda saat jangka waktunya mendekati akhir.

Soal siapa yang boleh memegang hak milik atas satuan rumah susun, daftarnya terbuka cukup lebar, mencakup warga negara Indonesia, badan hukum Indonesia, orang asing yang mempunyai izin sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, serta perwakilan negara asing dan lembaga internasional yang berada atau mempunyai perwakilan di Indonesia.

Memastikan Jenis Hak Sebelum Melangkah Lebih Jauh

Setiap jenis hak atas tanah di Indonesia punya kekuatan, jangka waktu, dan syarat pemegang yang berbeda, dan mengetahui posisi tanah Anda adalah dasar sebelum mengambil langkah hukum apa pun di atasnya. Kalau Anda masih ragu membedakan status tanah yang sedang dihadapi, SertiLegal bisa jadi tempat yang pas untuk mendalami topik ini lebih lanjut.

Dasar Hukum

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Pasal 2 ayat (2) huruf a dan b, Pasal 3, Pasal 16 ayat (1), Pasal 20, Pasal 21 ayat (1) dan (3), Pasal 23 ayat (2), Pasal 27, Pasal 28 ayat (1) dan (2), Pasal 41 ayat (1))
2. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (Pasal 1 angka 2 dan angka 3, Pasal 4, Pasal 5 ayat (1), Pasal 7 ayat (1), Pasal 8 ayat (1), Pasal 21, Pasal 22 ayat (1), Pasal 36, Pasal 37 ayat (1) dan (2), Pasal 49 ayat (1), (2), dan (3), Pasal 51 ayat (1) dan (2), Pasal 52 ayat (1))
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Pasal 48 ayat (1))