Hak atas Tanah & Kepemilikan

Banyak orang baru memperhatikan tulisan “HGB” di sertipikatnya ketika hendak menjual, mengagunkan ke bank. Padahal, hak guna bangunan menentukan berapa lama pemegang dapat menggunakan tanah, kegiatan yang boleh dilakukan, serta akibat hukum setelah jangka waktunya berakhir. Hak guna bangunan merupakan salah satu jenis hak atas tanah yang dikenal di Indonesia, dan wataknya memang berbeda dari hak milik.

Perbedaan ini penting dipahami sebelum Anda membeli, menjual, menjaminkan, atau mengurus kelanjutan hak tersebut. Artikel ini membahas siapa yang dapat menjadi pemegang hak, di atas jenis tanah apa hak itu diberikan, serta bagaimana aturan mengenai penggunaan bangunan dan jangka waktunya.

Apa itu hak guna bangunan?

Hak guna bangunan memberi Anda otoritas untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan kepemilikan Anda sendiri, dengan batas waktu tertentu. Rumusan resminya tercantum dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria: “Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.” [1]

Ada dua hal yang terpisah di sini, dan pemisahan itulah yang sering luput. Bangunannya milik pemegang hak, sedangkan tanahnya berada dalam kedudukan hukum yang berbeda-beda: dikuasai langsung oleh negara, berada dalam pengelolaan pemegang hak pengelolaan, atau dimiliki oleh pemegang hak milik. Yang Anda pegang adalah kewenangan untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah itu, bukan kepemilikan tanahnya.

Karena itu, sertipikat HGB bukan dokumen yang bisa dibiarkan tidur di laci. Ia punya tanggal berakhir, dan tanggal itu bekerja terus meski pemiliknya lupa.

Baca Juga: Beda SHM dan HGB

Siapa yang bisa memegang hak guna bangunan?

Hanya dua identitas yang berhak memegang hak guna bangunan. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah menyebutkan: “Hak guna bangunan diberikan kepada: a. Warga Negara Indonesia; dan b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.” [2]

Orang asing dan badan hukum asing tidak masuk dalam daftar itu. Untuk mereka tersedia jalur lain, seperti hak pakai atau kepemilikan satuan rumah susun dengan syarat tersendiri.

Bagaimana kalau di tengah jalan pemegangnya tidak lagi memenuhi syarat, misalnya kehilangan kewarganegaraan Indonesia? Peraturan yang sama mengatur: “Pemegang hak guna bangunan yang tidak lagi memenuhi syarat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 34, dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak guna bangunan kepada pihak lain yang memenuhi syarat.” Konsekuensinya tegas: “Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) haknya tidak dilepaskan atau dialihkan maka hak tersebut hapus karena hukum.” [2]

Artinya tidak perlu ada gugatan, tidak perlu ada keputusan pembatalan. Lewat tenggat satu tahun itu, haknya gugur dengan sendirinya.

Di atas tanah apa hak guna bangunan bisa diberikan?

Tiga jenis tanah bisa dilekati hak guna bangunan. Ketentuannya berbunyi: “Tanah yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan meliputi: a. Tanah Negara; b. Tanah Hak Pengelolaan; dan c. Tanah hak milik.” [2]

Cara lahirnya berbeda-beda, tergantung tanahnya. Di atas tanah negara, hak itu “diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri”. Di atas tanah hak pengelolaan, haknya juga diberikan dengan keputusan Menteri, tetapi “berdasarkan persetujuan pemegang Hak Pengelolaan”. Sedangkan di atas tanah hak milik, hak guna bangunan “terjadi melalui pemberian hak oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah”. [2]

Satu titik yang menentukan: keputusan atau akta saja belum melahirkan haknya. Pendaftaran di Kantor Pertanahan adalah momen hak itu benar-benar ada, dan pemegangnya kemudian menerima sertipikat sebagai tanda bukti hak.

Berapa lama jangka waktu hak guna bangunan?

Jangka waktunya HGB bertingkat, dan panjangnya berbeda antara tanah negara dan tanah hak milik. Untuk yang pertama: “Hak guna bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.” [2]

Untuk yang kedua, aturannya lebih sederhana: “Hak guna bangunan di atas Tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak guna bangunan di atas hak milik.” [2]

Perhatikan kata “paling lama”. Angka 30 tahun adalah batas atas, bukan jatah yang pasti Anda terima. Berapa tahun yang benar-benar diberikan tertulis di keputusan pemberian hak dan di sertipikat Anda.

Kapan permohonan diajukan juga ada batasnya. Permohonan perpanjangan “dapat diajukan setelah tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan”, sementara permohonan pembaruan “diajukan paling lama 2 (dua) tahun setelah berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan”. [2] Perpanjangan dan pembaruan punya seluk-beluk sendiri yang tidak cukup dibahas di sini.

Baca selengkapnya: Perpanjangan HGB: Syarat, Biaya, dan Batas Waktu

Bisakah hak guna bangunan dijual atau dijaminkan?

Bisa keduanya. Undang-undang agraria menyatakan, “Hak guna-bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.” [1] Peraturan pelaksananya mempertegas sisi peralihan: “Hak guna bangunan dapat beralih, dialihkan, atau dilepaskan kepada pihak lain serta diubah haknya.” [2]

“Beralih” dan “dialihkan” bukan dua kata untuk hal yang sama. Yang pertama terjadi tanpa perbuatan hukum para pihak, misalnya karena pewarisan. Yang kedua lahir dari perbuatan hukum, seperti jual beli, hibah, atau tukar-menukar, dan dibuat di hadapan PPAT lalu didaftarkan.

Ada catatan penting untuk hak guna bangunan yang berdiri di atas tanah hak pengelolaan. Setiap perbuatan hukum atasnya, termasuk membebaninya dengan hak tanggungan, memerlukan rekomendasi dari pemegang hak pengelolaan dan harus tertuang dalam perjanjian pemanfaatan tanahnya.

Satu hal yang sering diabaikan pembeli: jangka waktu tidak ikut berganti ketika haknya berpindah tangan. Anda melanjutkan sisa waktu pemegang sebelumnya, bukan memulai hitungan baru.

Kapan hak guna bangunan hapus?

Berakhirnya jangka waktu hanya satu dari sekian sebab. Daftar lengkapnya: “Hak guna bangunan hapus karena:

a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya;
b. dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena:

1. tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 dan/atau Pasal 43;
2. tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak guna bangunan antara pemegang hak guna bangunan dan pemegang hak milik atau perjanjian pemanfaatan Tanah Hak Pengelolaan;
3. cacat administrasi; atau
4. putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
   c. diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain;
   d. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
   e. dilepaskan untuk kepentingan umum;
   f. dicabut berdasarkan Undang-Undang;
   g. ditetapkan sebagai Tanah Telantar;
   h. ditetapkan sebagai Tanah Musnah;
   i. berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan Tanah untuk hak guna bangunan di atas hak milik atau Hak Pengelolaan; dan/atau
   j. pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.” [2]

Akibatnya mengikuti asal tanahnya. Kalau berdiri di atas tanah negara, tanahnya kembali menjadi tanah negara, kecuali amar putusan pengadilan menentukan lain. Kalau di atas tanah hak pengelolaan, tanahnya kembali ke penguasaan pemegang hak pengelolaan. Kalau di atas tanah hak milik, tanahnya kembali ke pemilik tanah.

Sebagian sebab di atas ada dalam genggaman Anda sendiri, terutama kewajiban yang tidak dijalankan dan tanah yang dibiarkan menganggur bertahun-tahun. Sebagian lagi datang dari luar, seperti cacat administrasi pada penerbitan haknya, putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, atau pelepasan untuk kepentingan umum. Memisahkan keduanya membantu Anda menakar risiko secara jujur, karena yang satu bisa dicegah dengan ketertiban, sementara yang lain menuntut kesiapan menghadapi proses hukum atau administrasi.

Empat hal yang sebaiknya Anda lakukan sebagai pemegang HGB

Baca tanggal berakhirnya di sertipikat

Buka sertipikat Anda dan cari tanggal berakhir hak, bukan tanggal penerbitan sertipikat. Dua angka ini kerap tertukar. Dari tanggal itu Anda bisa menghitung mundur dan tahu kapan harus mulai bergerak.

Pastikan tanahnya benar-benar digunakan

Tanah yang dibangun dan dipakai sesuai tujuan pemberian haknya adalah syarat yang berulang kali muncul, baik untuk perpanjangan maupun untuk mendapat prioritas setelah jangka waktunya berakhir. Tanah kosong bertahun-tahun justru membuka pintu ke arah sebaliknya.

Urus kelanjutan hak sesuai jenis tanahnya

Jalurnya tidak seragam. Di atas tanah negara, perpanjangan diajukan ke Kantor Pertanahan paling lambat sebelum jangka waktunya berakhir; bila tenggat itu terlewat, yang tersisa adalah pembaruan dalam dua tahun setelah hak berakhir. Di atas tanah hak pengelolaan, permohonan yang sama baru bisa diproses dengan persetujuan pemegang hak pengelolaan. Sedangkan di atas tanah hak milik, kelanjutannya ditempuh melalui pembaruan berdasarkan kesepakatan dengan pemilik tanah, dituangkan dalam akta PPAT. Apa pun jalurnya, hasilnya wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan.

Pertimbangkan peningkatan hak bila memungkinkan

Untuk pemegang yang berstatus Warga Negara Indonesia, hak guna bangunan yang digunakan sebagai rumah tinggal, termasuk rumah toko dan rumah kantor, terbuka kemungkinan diberikan hak milik atas permohonan pemegang haknya. Badan hukum tidak masuk dalam jalur ini. Syarat, biaya, dan prosedurnya punya pembahasan tersendiri, tetapi sebagai arah jangka panjang, pilihan ini layak Anda hitung sejak sekarang.

Hak guna bangunan bukan hak yang lemah. Ia bisa diwariskan, dialihkan, dan dijaminkan ke bank. Bedanya dengan hak milik pun tidak berhenti pada soal waktu. Hak milik berdiri sebagai hak yang paling kuat dan paling penuh atas tanah, tidak dibatasi masa berlaku, dan lingkaran pihak yang boleh memegangnya lebih sempit. Hak guna bangunan punya umur, terikat pada tujuan penggunaan yang ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, dan tetap berdiri di atas tanah pihak lain. Selama Anda memahami perbedaan itu dan tahu apa yang harus dilakukan sebelum tanggal berakhirnya tiba, status HGB tidak perlu jadi sumber kecemasan. SertiLegal akan terus menambah pembahasan seputar hak atas tanah agar hal-hal seperti ini tidak lagi terasa berjarak.

Dasar Hukum

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Pasal 35, Pasal 39)

Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (Pasal 13 ayat (2), Pasal 34, Pasal 35, Pasal 36, Pasal 37, Pasal 38, Pasal 39, Pasal 40, Pasal 41, Pasal 45, Pasal 46, Pasal 47, Pasal 94)