Hak atas Tanah & Kepemilikan

HGB yang berdiri di atas Tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan (HPL) dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, asalkan permohonannya sudah masuk ke Kantor Pertanahan sebelum masa berlaku hak itu berakhir. Begitu tanggal tersebut terlewati, HGB itu hapus. Yang masih terbuka hanyalah permohonan pembaruan, paling lama dua tahun setelahnya.

Hitungan waktu bukan satu-satunya penentu. Status tanah di bawah HGB, kondisi bangunan di atasnya, sertifikat yang sedang dijaminkan ke bank, sampai persetujuan pemegang HPL ikut memengaruhi syarat dan biayanya. HGB di atas tanah hak milik malah punya jalur sendiri, karena di sana tidak dikenal perpanjangan.

Berapa lama HGB bisa diperpanjang?

Perpanjangan HGB diberikan paling lama 20 tahun, khusus untuk HGB di atas Tanah Negara dan tanah HPL. Batas ini tercantum dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (PP 18/2021):

“Hak guna bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.”

Kalau dijumlah, satu siklus HGB bisa mencapai 80 tahun: 30 tahun pemberian, 20 tahun perpanjangan, lalu 30 tahun pembaruan. Setelah siklus itu habis, tanahnya kembali menjadi Tanah Negara atau tanah HPL. Bekas pemegang hak masih bisa mendapat prioritas untuk memohon hak baru, dengan penilaian antara lain apakah tanah masih dimanfaatkan dengan baik dan masih sesuai rencana tata ruang.

Perpanjangan juga berbeda dari pemberian hak baru. Pasal 1 angka 7 PP 18/2021 merumuskannya sebagai berikut:

“Perpanjangan Jangka Waktu Hak yang selanjutnya disebut Perpanjangan adalah penambahan jangka waktu berlakunya sesuatu hak tanpa mengubah syarat-syarat dalam pemberian hak tersebut.”

Yang bertambah hanya waktunya. Syarat yang melekat sejak hak pertama kali diberikan tetap berjalan. Pembaruan dirumuskan dalam Pasal 1 angka 8 PP 18/2021:

“Pembaruan Hak yang selanjutnya disebut Pembaruan adalah penambahan jangka waktu berlakunya sesuatu hak setelah jangka waktu berakhir atau sebelum jangka waktu perpanjangannya berakhir.”

Dari rumusan itu terlihat bahwa pembaruan bisa diajukan setelah hak berakhir, tetapi juga selagi masa perpanjangan masih berjalan.

HGB di atas tanah hak milik diatur lain. Pasal 37 ayat (2) PP 18/2021 berbunyi:

“Hak guna bangunan di atas Tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak guna bangunan di atas hak milik.”

Tidak ada kata “diperpanjang” di sana. Setelah jangka waktu HGB berakhir, kelanjutannya bergantung pada kesepakatan baru dengan pemilik tanah.

Soal kapan permohonan perpanjangan boleh diajukan, Pasal 41 ayat (1) PP 18/2021 menyatakan:

“Permohonan perpanjangan jangka waktu hak guna bangunan dapat diajukan setelah tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan.”

Penjelasan Pasal 41 ayat (1) PP 18/2021 memberi ukurannya:

“Yang dimaksud dengan “tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya” adalah Tanah tersebut telah dibangun bangunan dan/atau fasilitas pendukungnya efektif dimanfaatkan oleh pemegang hak.”

Untuk HGB di atas Tanah Negara, ukuran “efektif” itu dipertegas dalam Pasal 94 ayat (3) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah (Permen ATR/BPN 18/2021):

“Penilaian secara efektif sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan dengan kriteria pembangunan telah terlaksana seluruhnya sesuai Dokumen Perencanaan Peruntukan, Penggunaan, dan Pemanfaatan Tanah pada saat pemeriksaan tanah.”

Jadi bangunan yang baru berdiri sebagian lalu mulai ditempati belum tentu lolos penilaian. Yang diperiksa adalah apakah seluruh pembangunan sudah rampung sesuai dokumen perencanaannya. Kalau sudah, permohonan bisa diajukan jauh sebelum masa berlaku habis.

Mengajukan lebih awal juga tidak memotong sisa waktu yang masih berjalan. Pasal 102 ayat (1) Permen ATR/BPN 18/2021 berbunyi:

“Perpanjangan Hak Guna Bangunan mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan dengan jangka waktu Perpanjangan terhitung sejak berakhirnya Hak.”

Sebaliknya, batas akhirnya kaku. Pasal 26 ayat (2) Permen ATR/BPN 18/2021 menyebutkan:

“Dalam hal permohonan berupa Perpanjangan Hak Atas Tanah maka hanya dapat diterima sepanjang jangka waktu Hak Atas Tanah belum berakhir.”

Saat jangka waktunya habis, HGB berakhir dengan sendirinya. Pasal 46 PP 18/2021 menyebutkan:

“Hak guna bangunan hapus karena:
a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya;”

Akibatnya terhadap tanah mengikuti asal tanahnya. Untuk HGB di atas Tanah Negara, Pasal 47 ayat (1) PP 18/2021 menyatakan:

“Hapusnya hak guna bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 di atas Tanah Negara, mengakibatkan:
a. Tanah menjadi Tanah Negara; atau
b. sesuai dengan amar putusan pengadilan.”

Bekas pemegang HGB masih punya kesempatan lewat pembaruan. Penjelasan Pasal 41 ayat (1) PP 18/2021 menyebutkan:

“Apabila permohonan perpanjangan tidak diajukan sampai dengan berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan maka diajukan pembaruan hak.”

Kesempatan itu dibatasi oleh Pasal 41 ayat (2) PP 18/2021:

“Permohonan pembaruan hak guna bangunan diajukan paling lama 2 (dua) tahun setelah berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan.”

Dua tahun itu adalah batas waktu untuk mengajukan pembaruan, bukan masa berlaku tambahan bagi HGB lama. Hak yang sudah berakhir tidak hidup lagi selama jeda tersebut. Haknya baru berjalan kembali setelah pembaruan diberikan dan didaftarkan, dengan hitungan waktu yang tetap dimulai dari saat hak lama berakhir. Pasal 102 ayat (2) Permen ATR/BPN 18/2021 berbunyi:

“Pembaruan Hak Guna Bangunan mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan dengan jangka waktu Pembaruan terhitung sejak berakhirnya hak.”

Dengan begitu, masa yang terlewat sejak hak lama berakhir ikut terhitung dalam jangka waktu pembaruan.

Kalau batas dua tahun itu juga terlewat, Pasal 107 ayat (1) Permen ATR/BPN 18/2021 menutup jalan pembaruan:

“Tanah Hak Guna Bangunan kembali menjadi Tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan, dengan ketentuan:
a. jangka waktu Pemberian, Perpanjangan, dan Pembaruan berakhir;
b. jangka waktu Pemberian berakhir dan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) tahun tidak dimohonkan Pembaruan; atau
c. jangka waktu Perpanjangan berakhir dan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) tahun tidak dimohonkan Pembaruan.”

Sejak itu, bekas pemegang hak hanya bisa memohon hak dari awal, meski ia tetap dapat diberi prioritas.

Ada satu hal praktis yang sering ditanyakan, yaitu nasib nomor hak pada sertifikat. Pasal 102 ayat (3) Permen ATR/BPN 18/2021 mengaturnya:

“Dalam hal Pembaruan Hak Guna Bangunan diajukan:
a. sebelum jangka waktu Perpanjangan hak berakhir; atau
b. dalam tenggang waktu 2 (dua) tahun setelah jangka waktu Pemberian hak berakhir,
maka pendaftarannya tidak mengubah nomor hak.”

Nomor hak tetap dipertahankan dalam dua keadaan itu: pembaruan yang diajukan selagi masa perpanjangan masih berjalan, dan pembaruan atas HGB yang belum pernah diperpanjang, asalkan diajukan dalam dua tahun setelah masa pemberiannya berakhir.

Berapa biaya perpanjangan Sertifikat HGB?

Tidak ada tarif tunggal. Biaya resmi di BPN dihitung dari luas dan nilai tanah, sehingga angkanya berbeda di tiap bidang. Komponen utamanya diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (PP 128/2015), yaitu biaya pemeriksaan tanah dan biaya pendaftaran keputusan perpanjangan.

Pemeriksaan tanah untuk perpanjangan HGB ditangani Petugas Konstatasi. Tarifnya ditentukan Pasal 10 PP 128/2015:

“Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah oleh Petugas Konstatasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 huruf d, adalah sebesar 50% (lima puluh persen) dari Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah oleh Panitia A sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 ayat (1).”

Patokan tarif Panitia A itu ada di Pasal 7 ayat (1) PP 128/2015:

“Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah oleh Panitia A sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 huruf a, dihitung berdasarkan rumus:
Tpa = (L/500 x HSBKpa) + Rp350.000,00”

Angka 50% tadi dikenakan pada seluruh hasil rumus Panitia A, termasuk komponen Rp350.000. Jadi tarif Petugas Konstatasi = 50% × [(L/500 × HSBKpa) + Rp350.000,00]. L adalah luas tanah dalam meter persegi, sedangkan HSBKpa adalah harga satuan biaya khusus untuk tahun berkenaan. Hitungan yang memakai HSBK tahun lain belum tentu cocok untuk permohonan tahun ini.

Komponen kedua diatur dalam Pasal 16 ayat (1) PP 128/2015:

“Tarif Pelayanan Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 huruf a berupa Pelayanan Pendaftaran:
a. Keputusan Perpanjangan Hak Atas Tanah untuk Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai Berjangka Waktu; dan
b. Keputusan Pembaruan Hak Atas Tanah untuk Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai Berjangka Waktu,
dihitung berdasarkan rumus T = (2‰ x Nilai Tanah) + Rp100.000,00”

Yang dipakai sebagai Nilai Tanah dijelaskan dalam Penjelasan Pasal 16 ayat (1) PP 128/2015:

“Yang dimaksud dengan “Nilai Tanah” adalah nilai pasar (market value) yang ditetapkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional dalam peta zona nilai tanah yang disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk tahun berkenaan dan untuk wilayah yang belum tersedia peta zona nilai tanah digunakan Nilai Jual Objek Pajak atas tanah pada tahun berkenaan.”

Sebagai gambaran hitungan, ambil tanah 120 m² yang nilainya Rp5.000.000 per m² menurut peta zona nilai tanah BPN, atau menurut NJOP bila peta itu belum tersedia. Nilai Tanahnya Rp600.000.000. Dua per mil dari angka itu Rp1.200.000, ditambah Rp100.000, sehingga tarif pendaftaran keputusan perpanjangannya Rp1.300.000. Harga yang dipasang pemilik saat menawarkan tanah tidak dipakai dalam hitungan ini.

Komponen	Keterangan	Rumus
Pemeriksaan tanah oleh Petugas Konstatasi	Dikenakan pada setiap permohonan	50% × [(L/500 × HSBKpa) + Rp350.000,00]
Pendaftaran keputusan perpanjangan	Untuk membukukan keputusan perpanjangan	T = (2‰ x Nilai Tanah) + Rp100.000,00
Pengukuran ulang	Hanya bila fisik atau batas tanah di lapangan berubah	Tu = (L/500 x HSBKu) + Rp100.000,00, untuk luas sampai 10 hektar
Transportasi, akomodasi, dan konsumsi	Kegiatan lapangan petugas	Ditanggung pemohon, di luar tarif

Ada kelompok yang bisa mendapat keringanan untuk pemeriksaan tanah dan pendaftaran. Tarif Rp0 dapat dikenakan kepada, antara lain, masyarakat tidak mampu, veteran, pensiunan PNS, purnawirawan TNI dan Polri beserta suami, istri, janda, atau dudanya. Tarif 50% dapat dikenakan kepada PNS, prajurit TNI, anggota Polri beserta suami atau istrinya, serta BUMN dan BUMD. Keringanan ini perlu dibuktikan dengan persyaratan yang diatur tersendiri.

Di luar tarif negara, biaya jasa kuasa seperti notaris, PPAT, atau pihak lain yang membantu mengurus berkas bukan bagian dari PNBP, dan besarnya mengikuti kesepakatan. Layanan informasi pertanahan yang diperlukan untuk kelengkapan berkas juga punya tarif sendiri dalam lampiran PP 128/2015. Untuk HGB di atas HPL, ada pula pungutan dari pemegang HPL yang dibahas pada bagian terakhir.

Angka resmi yang wajib dibayar tertera pada surat perintah setor yang diterbitkan setelah berkas dinyatakan lengkap. Perkiraan awalnya bisa dicek lewat aplikasi Sentuh Tanahku milik ATR/BPN.

Bagaimana cara memperpanjang HGB?

Permohonan diajukan ke Kantor Pertanahan tempat tanah berada, sebelum masa berlaku HGB habis, dengan berkas lengkap dan pembayaran PNBP. Setelah itu tanah diperiksa, keputusan perpanjangan terbit, lalu didaftarkan.

Sebelum masuk ke berkas, ada syarat substantif yang dinilai petugas. Pasal 40 ayat (1) PP 18/2021 menyebutkan:

“Hak guna bangunan di atas Tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 ayat (1) dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak apabila memenuhi syarat:
a. tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
b. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
d. tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan
e. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum.”

Kalau syarat itu terpenuhi, urutan pengurusannya seperti ini:

1. Cek sertifikat dan status tanahnya. Lihat tanggal berakhirnya hak, jenis tanah di bawah HGB (Tanah Negara, HPL, atau hak milik), dan apakah sertifikat sedang dijaminkan. Untuk HGB di atas hak milik, jalurnya bukan permohonan perpanjangan ke BPN, melainkan akta pemberian HGB baru di hadapan PPAT atas kesepakatan dengan pemilik tanah, lalu didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
2. Lengkapi dokumen. Untuk HGB di atas Tanah Negara, berkasnya meliputi:
   • identitas pemohon, ditambah identitas kuasa dan surat kuasa bila diwakilkan;
   • akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya, serta NIB atau TDP, bila pemohon badan hukum;
   • sertifikat HGB;
   • surat keterangan pendaftaran tanah atau hasil layanan informasi pertanahan;
   • peta bidang tanah, bila dilakukan pengukuran ulang;
   • Sertifikat Laik Fungsi, bila di atasnya dibangun rumah susun;
   • bukti pelaksanaan CSR, bagi badan hukum yang usahanya berkaitan dengan sumber daya alam;
   • bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah, bila ada;
   • surat pernyataan penguasaan fisik (perorangan) atau akta notariil (badan hukum), yang memuat antara lain pernyataan bahwa tanah masih dikuasai, tidak dalam sengketa, kesediaan menerima luas hasil ukur ulang, dan bahwa bangunan sudah efektif digunakan.
   Bagi sertifikat yang dijaminkan, ada dokumen tambahan menurut Pasal 98 ayat (1) huruf c Permen ATR/BPN 18/2021: “persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila Hak Guna Bangunan dibebani Hak Tanggungan dan apabila terjadi perubahan luas tanah;”
3. Ajukan permohonan dan bayar PNBP. Berkas bisa diserahkan di loket Kantor Pertanahan atau melalui sistem elektronik ATR/BPN. Petugas memeriksa kelengkapannya. Bila ada yang kurang, pemohon diminta melengkapi. Bila sudah lengkap, pemohon menerima tanda terima dan surat perintah setor, lalu proses berlanjut setelah pembayaran.
4. Pemeriksaan tanah. Pasal 99 ayat (1) Permen ATR/BPN 18/2021 menyebutkan: “Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Bangunan dilakukan tahapan pemeriksaan tanah oleh Petugas Konstatasi.” Bila petugas menemukan perubahan fisik atau tata batas di lapangan, dilakukan pengukuran ulang atau penataan batas.
5. Keputusan dan pendaftaran. Keputusan perpanjangan diterbitkan pejabat sesuai pembagian kewenangan pemberian hak. Keputusan itu belum selesai sampai didaftarkan, sebagaimana Pasal 41 ayat (5) PP 18/2021: “Perpanjangan atau pembaruan hak guna bangunan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.”

Tanah yang sedang berperkara tetap bisa diperpanjang. Pasal 100 ayat (1) Permen ATR/BPN 18/2021 berbunyi:

“Dalam hal tanah menjadi objek perkara, ditetapkan status quo atau sita pengadilan maka tidak menghalangi proses Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Bangunan yang bersangkutan.”

Perpanjangan yang diberikan atas tanah seperti itu diberitahukan kepada ketua pengadilan setempat dan para pihak yang berperkara. Catatan perkara, status quo, atau sitanya ikut dicantumkan dalam keputusan perpanjangan serta dicatat pada buku tanah dan sertifikat. Untuk menghapus catatan itu, Pasal 100 ayat (4) Permen ATR/BPN 18/2021 menentukan:

“Catatan perkara hapus setelah adanya putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan salinannya disampaikan kepada Kantor Pertanahan.”

Jadi putusan inkrah saja belum cukup. Salinannya perlu diserahkan ke Kantor Pertanahan agar catatan pada sertifikat bisa dihapus.

HGB di atas HPL apakah bisa diperpanjang?

Bisa. Syaratnya sama dengan HGB di atas Tanah Negara, ditambah persetujuan pemegang HPL. Pasal 40 ayat (2) PP 18/2021 berbunyi:

“Hak guna bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 ayat (2) dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak guna bangunan apabila memenuhi syarat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.”

Persetujuan itu masuk ke berkas dalam bentuk dokumen yang disebut Pasal 98 ayat (2) huruf c Permen ATR/BPN 18/2021:

“surat rekomendasi mengenai Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Bangunan dari pemegang Hak Pengelolaan yang memuat juga keterangan mengenai bangunan dan fasilitas pendukung telah efektif digunakan dan/atau dimanfaatkan;”

Tanpa rekomendasi ini, berkas HGB di atas HPL belum lengkap. Dokumen lainnya hampir sama dengan HGB di atas Tanah Negara.

Hubungan pemegang HGB dan pemegang HPL bertumpu pada perjanjian pemanfaatan tanah. Perjanjian itu wajib memuat jaminan bagi pemegang HGB untuk memperoleh perpanjangan dan pembaruan. Namun, jaminan tersebut bersyarat, sebagaimana Pasal 44 ayat (3) Permen ATR/BPN 18/2021:

“Perpanjangan dan/atau Pembaruan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a tidak diberikan dalam hal pemegang Hak Atas Tanah tidak memenuhi kewajiban dalam perjanjian pemanfaatan tanah atau melakukan pelanggaran sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.”

Karena itu, kewajiban dalam perjanjian sebaiknya dibereskan sebelum meminta rekomendasi. Salah satu kewajiban yang lazim muncul adalah pungutan dari pemegang HPL, yang disebut dalam Penjelasan Pasal 7 ayat (1) huruf c PP 18/2021:

“Yang dimaksud dengan “tarif” adalah tarif pelayanan pemanfaatan lahan pertama kali yang dikenakan oleh pemegang Hak Pengelolaan dan uang wajib tahunan yang dikenakan pada saat pendaftaran pertama kali, perpanjangan, maupun pembaruan hak.”

Besaran uang wajib tahunan itu mengikuti perjanjian pemanfaatan tanah dan terpisah dari PNBP di Kantor Pertanahan.

HGB di atas HPL juga punya kemudahan yang tidak dimiliki HGB di atas Tanah Negara. Perpanjangan dan pembaruan bisa dimohonkan bersamaan setelah bangunan dan fasilitasnya efektif digunakan, lalu diputus sekaligus. Pasal 101 ayat (4) Permen ATR/BPN 18/2021 berbunyi:

“Dalam hal permohonan Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan diajukan sekaligus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 96 ayat (2) maka Perpanjangan dan Pembaruan haknya diberikan sekaligus dan dibuat dalam 1 (satu) keputusan.”

Untuk tanah tempat rumah susun berdiri, ketentuannya lebih panjang lagi. Pasal 87 ayat (2) Permen ATR/BPN 18/2021 menyatakan:

“Dalam hal Hak Guna Bangunan dibangun Satuan Rumah Susun:
a. di atas Tanah Negara maka jangka waktu Pemberian dan Perpanjangan dapat dilakukan sekaligus dengan jangka waktu akumulatif paling lama 50 (lima puluh) tahun setelah memperoleh Sertifikat Laik Fungsi; atau
b. di atas tanah Hak Pengelolaan maka jangka waktu Pemberian, Perpanjangan dan Pembaruan dapat dilakukan sekaligus dengan jangka waktu akumulatif paling lama 80 (delapan puluh) tahun setelah memperoleh Sertifikat Laik Fungsi.”

Pemilik unit apartemen bisa memeriksa apakah HGB tanah bersama di gedungnya sudah diberikan dengan skema sekaligus seperti ini, karena hal itu menentukan apakah masih ada perpanjangan yang perlu diurus.

Bila HGB di atas HPL berakhir tanpa perpanjangan atau pembaruan, tanahnya kembali ke penguasaan pemegang HPL, bukan menjadi Tanah Negara. Nasib bangunan di atasnya mengikuti isi perjanjian pemanfaatan tanah.

Dari semua ketentuan di atas, yang paling perlu dijaga adalah batas akhir pengajuannya. Perpanjangan harus dimohonkan sebelum jangka waktu HGB berakhir. Pembaruan bisa diajukan selagi masa perpanjangan masih berjalan, atau paling lama dua tahun setelah hak berakhir. Untuk HGB di atas HPL, keduanya bahkan bisa dimohonkan sekaligus. Bagi pemegang HGB di atas HPL, kepatuhan pada perjanjian pemanfaatan tanah sama pentingnya, karena rekomendasi pemegang HPL bergantung padanya.

Sumber Hukum

1. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, Pasal 1 angka 7 dan angka 8, Pasal 37 ayat (1) dan ayat (2), Pasal 40 ayat (1), ayat (2), dan ayat (3), Pasal 41 ayat (1), ayat (2), dan ayat (5), Pasal 46, Pasal 47 ayat (1) dan ayat (3), serta Penjelasan Pasal 7 ayat (1) huruf c dan Penjelasan Pasal 41 ayat (1).
2. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah, Pasal 23, Pasal 24, Pasal 26 ayat (2) dan ayat (4), Pasal 44, Pasal 87 ayat (2), Pasal 94 ayat (3), Pasal 96 ayat (2), Pasal 98 ayat (1) dan ayat (2), Pasal 99, Pasal 100 ayat (1) sampai dengan ayat (4), Pasal 101 ayat (1) dan ayat (4), Pasal 102 ayat (1), ayat (2), dan ayat (3), serta Pasal 107 ayat (1) dan ayat (2).
3. Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, Pasal 4 ayat (1) huruf a, Pasal 7 ayat (1), Pasal 10, Pasal 16 ayat (1), Pasal 17 ayat (1), Pasal 21, Pasal 22, Pasal 24, serta Penjelasan Pasal 16 ayat (1).