Hak atas Tanah & Kepemilikan

Saat Anda membuka listing properti, sering muncul keterangan mengenai status tanahnya: SHM atau HGB. Banyak calon pembeli melewatkan detail tulisan kecil di pojok sertifikat itu begitu saja, padahal dua label itu menandakan jenis hak yang berbeda dan bisa memengaruhi keamanan transaksi Anda. Memahami perbedaan SHM dan HGB sebenarnya langkah pertama yang perlu Anda ambil sebelum menandatangani apa pun, karena hukum pertanahan Indonesia sendiri mengenal beberapa jenis hak atas tanah dengan karakter masing-masing, dan keduanya hanya sebagian yang paling sering Anda jumpai di pasar properti.

Perbedaan SHM dan HGB dari Sisi Kekuatan Haknya

Beda paling mendasar antara keduanya ada pada jenis hak yang melekat di baliknya. SHM merupakan sertifikat yang membuktikan Hak Milik atas tanah, hak yang sifatnya turun-temurun dan tidak dibatasi jangka waktu. HGB sendiri adalah Hak Guna Bangunan, salah satu jenis hak atas tanah, [1] sementara bukti haknya berupa sertifikat HGB yang lazim disebut SHGB. Pemegang HGB bukan cuma berhak atas bangunannya: ia berhak “menggunakan dan memanfaatkan Tanah sesuai dengan peruntukannya,” [2] mengikuti persyaratan dalam keputusan dan perjanjian pemberian haknya, untuk mendirikan dan memiliki bangunan dalam jangka waktu tertentu.

Girik dan akta jual beli (AJB) bukan sertifikat hak atas tanah. AJB adalah bukti perbuatan jual beli yang dipakai dalam proses pendaftaran peralihan hak, sementara girik termasuk alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang kedudukannya diatur tersendiri: setelah lewat tenggat lima tahun sejak PP 18/2021 berlaku, dokumen semacam itu “hanya sebagai petunjuk dalam rangka Pendaftaran Tanah,” [2] bukan lagi alat pembuktian hak. Ketentuan ini tidak dengan sendirinya menghapus hak atas tanah yang bersangkutan. Sertifikat SHM maupun sertifikat HGB sama-sama merupakan “alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis” [3] selama datanya sesuai dengan surat ukur dan buku tanah. Bedanya ada pada jenis, cakupan, dan jangka waktu hak yang dibuktikan, bukan karena sertifikat HGB begitu saja lebih lemah sebagai bukti.

Dasar Hukum dan Pembedaan Pokok antara Hak Milik dan HGB

Status kuat-lemahnya kedua hak ini sudah ditegaskan di Undang-Undang Pokok Agraria. Soal hak milik, aturannya berbunyi: “Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.” [1] Sifat “terkuat dan terpenuh” ini menunjukkan kedudukan hak milik dibanding jenis hak atas tanah lainnya, bukan berarti tanpa syarat sama sekali. Hak milik tetap tunduk pada fungsi sosial, sebagaimana berlaku untuk semua hak atas tanah: “Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.” [1] Siapa yang boleh memegangnya pun dibatasi, dan haknya bisa hapus karena sebab-sebab tertentu seperti penelantaran, penyerahan sukarela, pencabutan hak, atau tanahnya musnah.

Ketentuan soal HGB sendiri berbunyi begini: “Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.” [1] Ayat berikutnya menambahkan bahwa jangka waktu itu “dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun” atas permintaan pemegang hak. [1] Jadi secara hukum, HGB memang dirancang terbatas, beda jauh dari SHM yang tidak mengenal batas waktu semacam itu.

Hanya saja, mekanisme kelanjutannya tidak seragam untuk semua HGB, karena bergantung pada tanah dasarnya. [2] HGB bisa berdiri di atas tanah negara, tanah Hak Pengelolaan (HPL), atau tanah hak milik orang lain. [2]

Tanah dasar HGB	Ketentuan pokok
Tanah negara	Pemberian paling lama 30 tahun, perpanjangan paling lama 20 tahun, dan pembaruan paling lama 30 tahun, dengan memenuhi persyaratan.
Tanah HPL	Skema jangka waktunya sama, tetapi perpanjangan atau pembaruan juga memerlukan persetujuan pemegang HPL.
Tanah hak milik	Pemberian paling lama 30 tahun; pembaruannya berdasarkan kesepakatan dengan pemegang hak milik, melalui akta PPAT dan pendaftaran.

Jadi begitu jangka waktunya hampir habis, HGB di atas tanah negara atau HPL perlu diurus lewat permohonan perpanjangan atau pembaruan ke kantor pertanahan, sedangkan HGB di atas tanah hak milik bergantung pada kesepakatan baru dengan pemilik tanahnya.

Satu hal yang sering disalahpahami adalah soal jaminan utang ke bank. Baik hak milik maupun HGB sama-sama bisa dibebani hak tanggungan sebagai jaminan, [1] jadi status HGB tidak lantas membuat properti ditolak mentah-mentah oleh bank secara hukum. Soal diterima atau tidaknya sebagai agunan, dan seberapa besar pengaruh sisa jangka waktunya, itu sudah masuk wilayah penilaian dan kebijakan masing-masing bank, bukan ketentuan dari pasal-pasal di atas.

Apakah HGB Selalu Lebih Berisiko daripada SHM?

Tidak selalu. Risiko HGB memang sering dikaitkan dengan sisa jangka waktunya, tapi sisa waktu yang masih panjang bukan jaminan keamanan hukum dengan sendirinya. HGB tetap bisa dibatalkan sebelum masanya habis, misalnya karena cacat administrasi [2] atau putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. [2] Jadi pemeriksaan Anda tidak boleh berhenti di tanggal berakhirnya hak saja; keabsahan hak, tanah dasarnya, pemenuhan kewajiban pemegang hak, serta ada-tidaknya sengketa atau beban di atas tanah itu sama pentingnya untuk dicek.

Jenis tanah di baliknya juga ikut berpengaruh. HGB di atas tanah negara, tanah HPL, maupun tanah hak milik orang lain masing-masing punya mekanisme berbeda. [2] Jadi sebelum buru-buru menyimpulkan HGB itu berisiko atau tidak, Anda perlu tahu dulu tanah apa yang menjadi dasarnya, bukan cuma melihat label di sertifikatnya.

Risiko yang Perlu Anda Pertimbangkan Sebelum Memutuskan

Sebelum memutuskan, ada beberapa hal yang layak Anda timbang baik-baik.

• Harga dan daya tawar. Properti berstatus HGB umumnya dihargai lebih rendah dibanding SHM pada lokasi dan kondisi yang setara, karena pembeli ikut memperhitungkan sisa jangka waktu haknya. Celah harga ini tidak selalu terlihat jelas hanya dari angka yang tertera di listing, jadi ada baiknya Anda membandingkannya sendiri dengan properti SHM sejenis di sekitarnya.
• Soal warisan. Hak milik maupun HGB sama-sama bisa beralih kepada ahli waris, [1] selama persyaratan pemegang hak dan pendaftaran peralihannya [3] dipenuhi. Bedanya, hak milik tidak mempunyai batas waktu, sedangkan ahli waris penerima HGB melanjutkan sisa jangka waktu hak itu apa adanya; pewarisan tidak membuat masa berlakunya mulai dihitung ulang.
• Pembiayaan bank. Soal diterima tidaknya HGB sebagai agunan, termasuk pengaruh sisa jangka waktunya, bergantung pada penilaian dan kebijakan masing-masing bank, meski secara hukum HGB tetap bisa dijaminkan seperti yang sudah dibahas di atas.
• Peningkatan status. HGB bisa dimohonkan untuk ditingkatkan menjadi hak milik, [2] tetapi tidak semua HGB otomatis memenuhi syarat. Untuk rumah tinggal milik perseorangan WNI, misalnya, ada batas luas tanah tertentu, [4] dan untuk HGB di atas tanah HPL masih perlu pelepasan bagian tanah oleh pemegang HPL dengan persetujuan pemegang HPL. [4] Jadi kemungkinan peningkatan haknya perlu dicek dulu untuk properti yang bersangkutan, bukan dianggap pasti hanya karena janji penjual.

Langkah Memastikan Status Sertifikat Sebelum Membeli

Cara paling aman untuk tahu status sebenarnya adalah memeriksa langsung dokumennya, bukan sekadar percaya pada keterangan di listing atau omongan penjual.

Seperti Apa Contoh Sertifikat HGB dan SHM?

Pada sertifikat tanah konvensional, perbedaannya biasanya sudah terlihat dari kolom jenis hak di halaman depan dokumennya. Periksa kolom jenis hak itu, dan untuk HGB, cek juga tanggal berakhirnya hak yang tercantum di sertifikat serta cocokkan dengan data pertanahan terbaru. Untuk sertifikat elektronik, bentuk dan tata caranya diatur tersendiri, jadi penampakannya bisa berbeda dari sertifikat fisik yang biasa Anda kenal.

Periksa Sisa Jangka Waktu HGB di Kantor Pertanahan

Kalau yang Anda hadapi berstatus HGB, jangan hanya mengandalkan tanggal yang tertera di sertifikat fisiknya. Cocokkan dengan data terbaru di Kantor Pertanahan, dan kalau penjual bilang sedang mengurus perpanjangan, pastikan dulu posisinya: masih sebatas permohonan, atau sudah ada keputusan pejabat berwenang dan sudah dicatatkan. [3] Permohonan yang masih berjalan belum bisa dianggap sebagai kepastian bahwa masa berlakunya sudah bertambah.

Cocokkan Data Sertifikat dengan Kondisi Fisik Tanah

Luas, batas, dan lokasi yang tertera pada sertifikat wajib dicocokkan dengan keadaan tanah yang sebenarnya. Selisih di titik ini sering jadi sumber sengketa di kemudian hari, terlepas dari sertifikatnya SHM atau HGB.

Telusuri Riwayat Kepemilikan Sebelumnya

Sertifikat yang sudah berpindah tangan beberapa kali bukan berarti bermasalah, tapi riwayatnya tetap perlu Anda telusuri untuk memastikan setiap peralihan sebelumnya berjalan sesuai prosedur.

Dasar Hukum

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Pasal 6, Pasal 16 ayat (1) huruf c, Pasal 20, Pasal 21, Pasal 25, Pasal 27, Pasal 35, Pasal 39)
2. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (Pasal 36, Pasal 37, Pasal 40, Pasal 44 huruf a, Pasal 46 huruf b, Pasal 94, Pasal 96)
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Pasal 32 ayat (1), Pasal 37 ayat (1), Pasal 42, Pasal 47)
4. Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1339/SK-HK.02/X/2022 tentang Pemberian Hak Atas Tanah Secara Umum (Diktum KEDUA huruf a angka 1, Diktum KEDUA huruf a angka 2 huruf c)